Há contribuintes que continuam a pagar IMI com base num Valor Patrimonial Tributário (VPT) calculado há vários anos, sem nunca confirmarem se os parâmetros usados continuam a refletir a realidade atual do imóvel. Como resultado, pode existir margem para uma atualização do VPT que, em alguns casos, se traduz numa redução do imposto.
Esse pedido pode ser apresentado até ao fim do ano e tem regras próprias, incluindo limites de periodicidade. Segundo o portal Ei, do Montepio Associação Mutualista, o IMI é determinado a partir do VPT inscrito na caderneta predial e esse valor depende de coeficientes que podem mudar ao longo do tempo
O que está em causa quando se fala em VPT
O VPT é o valor atribuído pelas Finanças para efeitos fiscais, servindo de base ao cálculo do IMI. É esse montante que surge na caderneta predial e que, depois, é usado para apurar o imposto municipal sobre imóveis. O VPT resulta de uma fórmula com vários parâmetros, pelo que uma mudança nesses fatores pode alterar o valor final considerado para o imposto.
Segundo a mesma fonte, com o passar dos anos há elementos que tendem a ajustar-se. Um exemplo frequente é a idade do imóvel, que influencia o coeficiente de vetustez. A lógica descrita é que, por regra, o imóvel desvaloriza com o tempo, o que pode fazer com que esse coeficiente seja hoje mais baixo do que era no momento da primeira avaliação.
Os seis parâmetros usados no cálculo
O mesmo portal enumera seis componentes que entram no cálculo do VPT: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização, área bruta de construção, coeficiente de afetação e coeficiente de qualidade e conforto.
Como explica a fonte, estes elementos podem sofrer alterações por atualização de coeficientes ou por mudanças no próprio imóvel e nos dados considerados. É por isso que o VPT que está na caderneta predial nem sempre acompanha automaticamente a passagem do tempo ou as atualizações dos parâmetros que a Autoridade Tributária utiliza nas avaliações.
De quanto em quanto tempo pode pedir nova avaliação
A regra é a possibilidade de solicitar, de três em três anos, uma reavaliação do VPT à Autoridade Tributária e Aduaneira, o que permite recalcular o valor patrimonial com base nos parâmetros atuais.
Há, no entanto, exceções relevantes. Segundo a mesma fonte, se o imóvel tiver sido revisto automaticamente, como aconteceu no ano passado para muitos prédios, pode não ser possível pedir nova reavaliação gratuita antes de 2027, salvo se forem suportados custos do procedimento ou se tiverem ocorrido alterações relevantes no imóvel.
Antes de submeter: o simulador e a caderneta predial
Antes de entregar o pedido, cabe mencionar que existe um simulador do Valor Patrimonial Tributário no Portal das Finanças que permite estimar um VPT com base nos dados do imóvel. A comparação é feita com o valor que consta na caderneta predial.
Se o valor apurado no simulador for inferior ou igual ao que está registado, pode existir base para avançar com a reavaliação, uma vez que o VPT é o ponto de partida para o cálculo do IMI.
Como fazer o pedido e até que dia conta
O pedido é feito através da entrega do Modelo 1 do IMI. Segundo o mesmo portal, a requisição tem de ser apresentada até 31 de dezembro e produz efeitos no cálculo do imposto do ano seguinte.
O que muda, na prática, é o VPT que fica associado ao imóvel para efeitos de IMI. Uma vez concluída a reavaliação, o imposto passa a ser apurado com base no novo valor que constar na caderneta predial.
Que dados convém ter à mão para preencher o Modelo 1
Para preencher o Modelo 1, costuma ser útil ter consigo a informação que já consta na caderneta predial e que identifica o imóvel com detalhe. Entre os dados mais relevantes está o artigo matricial, a identificação do prédio ou fração, a morada e os elementos de área, como a área bruta de construção e outras áreas registadas.
Também pode ser necessário confirmar características associadas à afetação do imóvel e aos elementos de qualidade e conforto que estejam registados, além do ano de construção, por ser um dado relacionado com a idade do prédio. Estes elementos são os que permitem que o cálculo do VPT seja feito com base na informação que a Autoridade Tributária tem disponível para o imóvel.
Quando é que o efeito se reflete no IMI
Um ponto que gera dúvidas é o momento em que a alteração se sente no imposto. A explicação é que o pedido apresentado num ano tem impacto no IMI a pagar no ano seguinte. O mesmo exemplo citado refere que, se o contribuinte pedir a reavaliação em 2026, a mudança só terá impacto no IMI de 2027.
A regra prática é, por isso, olhar para a reavaliação como um passo que prepara o imposto do ano seguinte, e não como uma alteração imediata no IMI que está a decorrer.
