O novo pacote fiscal da habitação já foi publicado em Diário da República e promete alterar, de forma significativa, o enquadramento fiscal e contratual do setor em Portugal. O diploma, aprovado pelo Governo, cria três regimes distintos os contratos de investimento para arrendamento, a restituição parcial do IVA na construção e o novo arrendamento acessível, mas nem todas as medidas produzem efeitos imediatos.
De acordo com o Portal das Finanças, trata-se do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, que concretiza a autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026 e introduz alterações em vários códigos fiscais, incluindo IRS, IVA, IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais. Segundo a mesma fonte, o objetivo passa por aumentar a oferta de habitação através de incentivos direcionados a investidores, proprietários e particulares.
Contratos de investimento ficam mais exigentes
Uma das principais novidades está no regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional. A lei prevê incentivos fiscais que podem vigorar até 25 anos, mas estabelece também penalizações relevantes em caso de incumprimento.
A descrição do regime aponta para a perda total dos benefícios fiscais quando ocorre a resolução do contrato, acompanhada de devoluções que variam em função do momento do incumprimento. Quanto mais cedo ocorrer a quebra das condições, maior será o montante a devolver, num sistema progressivo que penaliza os primeiros anos de vigência.
Os prazos de regularização são curtos e o incumprimento pode levar a cobrança coerciva, com aplicação de juros compensatórios, enquadrados na Lei Geral Tributária.
Transmissão sujeita a autorização e controlo
A possibilidade de transmissão da posição contratual também passa a estar fortemente condicionada. A operação depende do cumprimento de requisitos cumulativos, da comunicação prévia ao IHRU e de aprovação governamental, sob proposta daquele organismo.
Além disso, a autorização é objeto de registo predial e está sujeita a regras específicas de caducidade e acompanhamento, reforçando o controlo administrativo sobre estes contratos.
IVA na construção com mecanismo de devolução
Outra das medidas de maior alcance prende-se com a criação de um regime de restituição parcial do IVA na construção de habitação própria e permanente.
Em vez de uma redução direta na fatura, o modelo previsto implica o pagamento inicial à taxa normal, com posterior devolução parcial. Conforme explicam análises técnicas ao diploma, a restituição corresponde à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, sendo o pedido submetido à Autoridade Tributária dentro de um prazo definido após a conclusão da obra.
O mecanismo surge como uma forma de reduzir o custo efetivo da construção, embora com exigências formais e temporais que obrigam a planeamento por parte dos particulares.
Arrendamento acessível com novos limites
O diploma introduz ainda o regime simplificado de arrendamento acessível, que vem reformular o modelo existente e estabelecer novos critérios.
Para além disso, o principal limite passa a ser definido por referência à mediana das rendas por concelho, sendo o teto fixado em 80% desse valor. Esta regra visa incentivar a colocação de imóveis no mercado a preços mais baixos, em troca de benefícios fiscais associados.
Ao mesmo tempo, o Governo pretende simplificar procedimentos e aumentar a adesão ao regime, numa tentativa de responder à escassez de oferta habitacional a preços considerados moderados.
Um diploma com várias datas e efeitos
Apesar de já publicado, o novo enquadramento não entra em funcionamento de forma uniforme. Segundo a mesma fonte, diferentes medidas têm datas próprias de aplicação, o que significa que algumas regras só produzirão efeitos nos próximos meses.
No conjunto, o pacote combina incentivos fiscais com obrigações e mecanismos de controlo mais exigentes, num equilíbrio que pretende estimular o investimento sem abdicar da fiscalização.
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