O preço das casas aumentou 9,4% em 2021, mas as avaliações mantêm-se abaixo dos valores de mercado, segundo uma análise da unidade de ‘research’ da BA&N, indicando que em Lagos e Lagoa a discrepância supera os 40%.
De acordo com este estudo, o preço médio por metro quadrado alcançou em 2021 os 1.355 euros, traduzindo uma subida de 9,4%, tendo o valor dos alojamentos transacionados ao longo do ano passado ascendido a 28,1 mil milhões de euros, mais 31,1% do que em 2020.
“Esta dinâmica tem sido acompanhada por um crescimento acentuado do financiamento bancário para a compra de habitação”, indica o estudo, acentuando, porém, que nem sempre as avaliações exigidas pelos bancos para concederem estes empréstimos estão a acompanhar a evolução sentida.
“Há concelhos em que os valores das habitações transacionadas superam em muito aquele que é, em teoria, o valor real”, refere a unidade de ‘research’ da BA&N, precisando que a “escalada de preços tem sido acompanhada” pela da avaliação atribuída por peritos avaliadores, “mas não totalmente”.
Para a BA&N “há, à luz das avaliações feitas pelos peritos, uma sobrevalorização dos imóveis no momento da transação que a nível nacional é de 5,4%”, tendo em conta os dados de avaliação bancária e dos preços da habitação divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, (INE), com referência ao final de 2021.
Em média, o preço por metro quadrado da avaliação bancária foi, no quarto trimestre de 2021, de 1.285 euros, enquanto o preço médio de venda ascendeu a 1.355 euros por metro quadrado.
A existência de valores de compra e venda acima dos valores a que os peritos avaliam os imóveis aquando dos pedidos de financiamento faz com que seja mais difícil às famílias conseguir a aprovação dos créditos, nota o estudo, lembrando que os bancos usam a avaliação para calcular o valor do empréstimo a conceder.
“Tendo em conta esta regra, e à luz do diferencial existente entre os preços médios de compra e venda e os das avaliações, muitas vezes só com um nível de capitais próprios elevado ser consegue obter o financiamento”, lê-se na análise.
Assim, “havendo uma avaliação favorável, aplica-se o limite dos 90% do valor do imóvel, o que faz com que o comprador tenha de avançar com apenas 10% do preço a pagar, mas, considerando os diferenciais existentes atualmente, há situações em que quem pede o empréstimo poderá ter de entregar até 40% do valor da compra”, acrescenta.
Este diferencial varia de região para região, sendo a do Algarve a que apresenta os preços de transação mais elevados na comparação com as avaliações efetuadas pelos peritos registados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).
No caso desta região, o preço médio do metro quadrado de compra ascendeu a 2.114 euros no final do ano passado, contra 1.731 euros médios da avaliação, “o que deixa implícita uma sobrevalorização dos imóveis em 22,1%”, no caso do Algarve.
Uma análise de âmbito municipal, indica que nos concelhos de Lagoa e de Lagos o diferencial entre o preço pago pelos imóveis e o valor atribuído pelos peritos nas casas avaliadas ronda os 42%. No primeiro caso, o preço de venda médio ascendeu aos 2.351 euros por metros quadrado e o da avaliação a 1.658 euros. Em Lagos, os valores foram de, respetivamente, 2.547 euros e 1.843 euros.
Fora da região algarvia, surgem outros concelhos onde a diferença entre um preço e o outro ultrapassa os 30%, sendo este o caso de Alcochete ou Cascais. Já em Lisboa, a diferença é de 16%, em resultado de um preço de venda médio de 3.723 euros o metro quadrado e de um valor médio de avaliação de 3.215 euros.
Há, no entanto, regiões que fogem à regra, ou seja, em que as avaliações ficam acima dos preços de transação, nomeadamente Centro e Alentejo, sendo que no primeiro caso, os imóveis são avaliados a 904 euros por metro quadrado, sendo os negócios realizados a um valor de 896 euros, enquanto no Alentejo os valores são de 867 e 800 euros, respetivamente.
