O mercado de arrendamento pode estar prestes a sofrer uma das alterações mais profundas dos últimos anos. A proposta de reforma apresentada pelo Governo prevê mudanças nas regras dos contratos, dos despejos, das cauções e das rendas, num pacote legislativo que procura aumentar a oferta de casas disponíveis para arrendar e devolver confiança aos proprietários.
De acordo com o Economia e Finanças, site especializado em economia, finanças pessoais e fiscalidade, a Proposta de Lei já deu entrada na Assembleia da República e assenta numa ideia central: reduzir os riscos associados ao arrendamento para incentivar mais proprietários a colocarem imóveis no mercado.
A intenção do Governo passa por flexibilizar várias regras atualmente em vigor. Entre as alterações mais relevantes está o fim do limite que restringe o valor da renda em novos contratos relativamente ao contrato anterior do mesmo imóvel. Também deixam de existir limites legais para o valor da caução, enquanto o número de rendas antecipadas que pode ser exigido aumenta.
A proposta procura igualmente simplificar a relação entre senhorios e arrendatários. As comunicações eletrónicas passam a ter um papel mais relevante quando essa possibilidade estiver prevista no contrato, eliminando alguns procedimentos considerados excessivamente burocráticos.
Mais liberdade contratual e processos mais rápidos
Uma das mudanças que mais atenção tem gerado está relacionada com os mecanismos de incumprimento contratual. O prazo de mora considerado relevante para efeitos de resolução do contrato desce de três para dois meses, tornando mais rápida a atuação do proprietário perante situações de falta de pagamento.
A proposta prevê ainda procedimentos de despejo mais céleres e uma maior facilidade na recuperação dos imóveis em determinadas circunstâncias. O objetivo declarado é reduzir a perceção de risco que muitos proprietários associam ao arrendamento.
Outra novidade relevante diz respeito às renovações automáticas dos contratos. A duração mínima atualmente prevista deixa de existir nos mesmos moldes, aumentando a flexibilidade das partes na definição das condições contratuais.
Para os senhorios, as alterações representam uma margem de decisão mais ampla sobre vários aspetos do contrato. Além da liberdade na definição das rendas, passam a existir menos limitações na exigência de garantias financeiras aos futuros arrendatários.
O que muda para os inquilinos
Do lado dos arrendatários, as alterações surgem acompanhadas de preocupações relacionadas com a estabilidade habitacional. O aumento das garantias exigidas no início de um contrato poderá traduzir-se num custo de entrada mais elevado para muitas famílias.
A possibilidade de exigir cauções sem limite legal e um maior número de rendas antecipadas poderá dificultar o acesso à habitação para quem dispõe de menor capacidade financeira.
Também a redução do prazo de mora poderá aumentar a exposição dos inquilinos perante períodos de quebra de rendimento ou dificuldades temporárias. Ao mesmo tempo, a maior flexibilidade na oposição à renovação dos contratos poderá reduzir a previsibilidade para quem procura estabilidade a médio e longo prazo.
Ainda assim, a proposta mantém proteção para determinados grupos considerados vulneráveis, incluindo pessoas com idade igual ou superior a 65 anos, cidadãos com deficiência e agregados familiares com menores recursos económicos.
Mais mercado, mais Estado
A filosofia da reforma assenta numa separação mais clara entre a componente contratual e a componente social. Enquanto o mercado ganha maior liberdade de funcionamento, o Estado reforça a responsabilidade de apoiar famílias em situação de vulnerabilidade.
Entre as medidas previstas encontram-se mecanismos de apoio habitacional, respostas sociais prioritárias em alguns casos e a possibilidade de intervenção pública em determinadas fases dos processos relacionados com a perda de habitação.
A proposta contempla igualmente alterações aos contratos antigos, promovendo a sua transição para o regime atual, embora mantenha salvaguardas específicas para situações consideradas mais sensíveis.
O debate em torno desta reforma deverá agora prosseguir no Parlamento, podendo ainda existir alterações ao texto final durante a discussão legislativa. Segundo a mesma fonte, trata-se de uma mudança que desloca o equilíbrio do arrendamento para um modelo com menos restrições à contratação privada e maior intervenção pública nos casos de vulnerabilidade, numa tentativa de aumentar a oferta de casas sem abdicar da proteção social.
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