Nem todos os problemas de casa se resolvem com uma demão de tinta ou um balde de massa. Em Portugal, há situações em que o condomínio pode mesmo obrigar um proprietário a realizar obras dentro da sua própria fração, sobretudo quando o mau estado da habitação coloca em risco a segurança, a salubridade ou causa prejuízos a outras frações.
Quando é que isto acontece
A obrigação surge sempre que o estado de uma fração provoque danos ou riscos para o edifício. Isso inclui infiltrações, humidades, pragas, fissuras estruturais, quedas de reboco, cheiros nocivos, ruído persistente ou instalações degradadas. Nesses casos, o condomínio tem base legal para exigir reparações, mesmo que o problema esteja dentro de casa.
O que diz a lei portuguesa
De acordo com o regime da propriedade horizontal, previsto no Código Civil, artigos 1414.º e seguintes, cada condómino deve manter a sua fração em bom estado e não comprometer a segurança nem o uso do edifício. Se a situação da habitação prejudicar outras frações ou partes comuns, o administrador pode notificar o proprietário para corrigir o problema.
O artigo 1436.º do mesmo Código confere ao administrador o poder de agir em nome do condomínio. Se estiverem em causa danos urgentes em partes comuns, o administrador pode deliberar e avançar com obras nessas áreas. Já para intervenções dentro de uma fração, se o proprietário se recusar, o condomínio pode recorrer aos tribunais, apresentando uma ação de obrigação de fazer ou pedindo autorização judicial para permitir o acesso técnico à habitação.
O que acontece se o proprietário não fizer as obras
Ignorar a notificação do condomínio pode sair caro. Além de responsabilidade civil pelos danos causados, o proprietário pode ter de pagar as despesas que o condomínio suportar para resolver o problema. Se houver perigo para a segurança ou salubridade, a Câmara Municipal pode intimar o dono a realizar as obras, ao abrigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Caso não o faça, a autarquia pode executar as obras de forma coerciva, cobrando depois o valor ao proprietário e aplicando coimas.
Como decorre o processo
Na prática, o procedimento segue várias etapas:
- O administrador ou outro condómino deteta o problema e obtém prova (fotografias, relatório técnico, orçamentos).
- O proprietário é notificado por escrito, com prazo razoável para intervir.
- Se necessário, a assembleia de condóminos delibera os passos seguintes.
- Se o problema persistir, o condomínio pode avançar com uma ação judicial e, em casos urgentes, pedir uma providência cautelar para acesso técnico.
- Quando existe risco grave para a segurança, a Câmara pode ser chamada a intervir e ordenar obras coercivas.
Obrigações e limitações dentro de casa
O proprietário é obrigado a eliminar danos e repor condições mínimas de segurança, salubridade e uso normal da habitação. Já obras que impliquem alterações estruturais, inovações ou modificações das partes comuns exigem autorização do condomínio e, muitas vezes, licenciamento municipal.
Dentro da fração, o condómino não pode fazer obras que afetem a estrutura, a fachada, os pilares ou condutas, nem intervir em partes comuns que passem pela sua habitação sem autorização expressa.
E se a casa estiver arrendada?
A responsabilidade perante o condomínio recai sempre sobre o proprietário, mesmo que o imóvel esteja arrendado. No entanto, este pode pedir ao inquilino o pagamento de pequenas reparações derivadas do uso, conforme o contrato e a lei do arrendamento. Obras estruturais, por sua vez, são encargo do senhorio.
Em caso de conflito
Quando há desacordo entre o proprietário e o condomínio, é essencial agir com base em provas e prazos. A ausência de resposta a notificações pode agravar a situação e abrir caminho a ações judiciais.
Um problema que se evita com prevenção
A forma mais rápida e económica de resolver estes casos é agir cedo. Manter a habitação em bom estado, comunicar problemas e responder às notificações evita custos maiores e processos demorados.
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