Não pagar as quotas do condomínio pode sair muito caro. A dívida acumula juros de mora à taxa legal, pode ser cobrada em tribunal com base na ata da assembleia e, em último caso, pode levar à penhora de bens, incluindo a própria fracção. A legislação em vigor reforçou os mecanismos de cobrança e clarificou quem responde pelas dívidas em caso de compra e venda.
Quem tem de pagar e como se fixa o valor
As despesas comuns do prédio são aprovadas em assembleia e repartidas pelos proprietários de acordo com o valor da sua fracção (art. 1424.º do Código Civil). Se um condómino não paga, a lei confere instrumentos céleres ao condomínio para exigir esses montantes.
Ata do condomínio é título executivo
A ata em que se fixam as contribuições (com o montante para cada condómino e os prazos de vencimento) constitui título executivo. Além disso, abrange os juros de mora e sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. O administrador deve instaurar ação para cobrança no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja ≥ IAS.
Execução e penhora
Se o condómino não regularizar voluntariamente, segue‑se a execução judicial. O CPC prevê que todos os bens do devedor penhoráveis possam responder pela dívida, incluindo o apartamento, sem prejuízo das regras específicas de protecção da habitação própria permanente (art. 751.º).
Compra e venda: quem responde pelas dívidas
Desde a Lei n.º 8/2022, a regra é clara: o vendedor responde pelas quotas vencidas antes da transmissão e o comprador pelas que se vençam depois. A escritura deve incluir declaração do administrador (emitida em 10 dias) com encargos e dívidas. Só se o comprador prescindir expressamente dessa declaração na escritura/DPA é que assume as dívidas do vendedor.
Mesmo que a fracção esteja arrendada, é o proprietário que responde perante o condomínio. O senhorio pode acordar com o inquilino a repartição de despesas, mas esse acordo tem efeitos apenas internos.
Prazos de prescrição
As quotas de condomínio são prestações periódicas e prescrevem em cinco anos. A contagem interrompe‑se com a citação/notificação judicial (por ex., injunção/ação) ou com o reconhecimento da dívida pelo devedor, não basta uma carta do administrador.
A lei dá força ao condomínio para agir, mas também permite negociar. Muitos administradores aceitam planos de pagamento faseados, mediante aprovação em assembleia. Regularizar cedo evita juros, sanções e o risco de execução com consequências mais pesadas.
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