Com a intenção de facilitar os investimentos em habitação a preços acessíveis, a Comissão Europeia lançou uma consulta pública sobre a decisão revista do Serviço de Interesse Económico Geral (SIEG).
O SIEG permite que os governos apoiem os prestadores de serviços de habitação social sem violar as regras da concorrência. No entanto, esta isenção limita-se à habitação para grupos desfavorecidos ou socialmente excluídos, excluindo os agregados familiares de rendimentos médios.
A decisão proposta estabelece novas regras para os SIEG para habitação a preços acessíveis, a fim de evitar distorções do mercado, proporcionar clareza jurídica aos Estados-Membros e permitir a adaptação aos contextos nacionais e locais de habitação.
Utrecht foi um dos municípios que contribuiu para a consulta. A Eurocities conversou com Dennis de Vries, vereador em Utrecht, responsável pela Habitação, Juventude, Trabalho Orientado para o Bairro, Educação Profissional e Imobiliário, para saber mais sobre a atual situação habitacional na cidade.
“A principal motivação de Utrecht [ao contribuir para a consulta] foi apoiar as mudanças nas regras da UE em matéria de auxílios estatais para que as cidades possam responder melhor à crise da habitação”, afirma de Vries. Acrescenta que, uma vez que a habitação é principalmente uma competência nacional, a UE deve deixar a implementação aos Estados-Membros e às suas regiões, a fim de fazer com que as regras em matéria de auxílios estatais funcionem para a situação nacional e local.
Marta Bruces/Eurocities – Pode explicar-me sobre a atual situação dos auxílios estatais nos Países Baixos e como estes afetaram a abordagem de Utrecht em matéria de habitação a preços acessíveis?
“Há muito que os Países Baixos são reconhecidos pelo seu sólido sistema de habitação social. As associações de habitação (sem fins lucrativos) gerem cerca de 75% do parque habitacional para arrendamento do país. Em 1995, estas associações tornaram-se financeiramente independentes, financiando operações através de rendas e gestão de ativos. No entanto, esta independência levou à deriva da missão, com algumas associações a envolverem-se em empreendimentos especulativos.
Embora a habitação seja essencialmente uma competência nacional, podem ser tomadas algumas medidas estruturais a nível europeu para tornar a habitação mais acessível, disponível e sustentável” — Dennis de Vries
Em resposta aos escândalos, o Governo, combinado com as regras da UE em matéria de auxílios estatais, introduz controlos apertados, tais como a necessidade de as associações separarem as atividades comerciais das sociais, e a aplicação de regras rigorosas de afetação com base nos rendimentos. Isso levou a um encolhimento do setor de habitação social, segregação espacial, à medida que grupos de renda média foram empurrados para o mercado privado, e uma perda do modelo de habitação unitária, onde a habitação social e privada coexistiam competitivamente.
Marta Bruces/Eurocities – Qual é a sua opinião sobre esse assunto? Na sua perspetiva, que alterações às regras em matéria de auxílios estatais apoiariam mais o desenvolvimento habitacional a preços acessíveis?
“Os auxílios estatais nos Países Baixos regem-se por regulamentos da UE, em especial pela Decisão de Isenção SIEG de 2012, que exclui os agregados familiares de rendimentos médios do acesso a apoio à habitação a preços acessíveis.
Nos Países Baixos, temos o Waarborgfonds Sociale Woningbouw (sistema WSW), que tem ajudado as associações de habitação a aceder a financiamento acessível desde os anos 80. Assegura empréstimos que as associações de habitação contraem para construir, renovar ou manter habitação social, o que reduz o risco para os mutuantes, permitindo que as associações contraiam empréstimos a taxas de juro mais baixas.
Ao rever as regras dos auxílios estatais, será também possível às empresas imobiliárias utilizarem este sistema para habitação de rendimento médio.”
Marta Bruces/Eurocities – Como poderia a UE apoiar melhor as cidades na utilização das suas competências locais para fazer face à escassez de habitação? Se pudesse sugerir uma mudança fundamental a nível nacional ou da UE, o que seria para capacitar as iniciativas locais de habitação?
“Embora a habitação seja principalmente uma competência nacional, algumas medidas estruturais podem ser tomadas a nível europeu para tornar a habitação mais acessível, disponível e sustentável. O Parlamento está, por isso, a trabalhar num relatório sobre a crise da habitação e a Comissão Europeia está a preparar o Plano de Habitação a Preços Acessíveis que esperávamos para o início de 2026. Considero cruciais as seguintes alterações:
- Rápida expansão das regras em matéria de auxílios estatais à habitação a preços acessíveis, tal como anteriormente referido.
- Investimentos públicos para habitação a preços acessíveis e vida urbana saudável: Em Utrecht, a nossa principal ambição é uma vida urbana saudável. No entanto, o financiamento de habitação a preços acessíveis e a disponibilização de espaços e comodidades públicas suficientes é um grande desafio financeiro. O governo nacional e a UE podem ajudar criando uma linha de financiamento específica para a habitação que integre aspetos sociais, ambientais e de planeamento urbano. Uma forma de o fazer consiste em melhorar as condições de financiamento do BEI, por exemplo, alargando a duração dos empréstimos para, pelo menos, 50 anos (como acontece com as infraestruturas), oferecendo empréstimos a taxas de juro mínimas com o apoio da UE para subsidiar os custos dos juros, se necessário.
As cidades terão dificuldade em funcionar se não conseguirmos oferecer habitação a preços acessíveis para os residentes viverem e constituírem famílias” — Dennis de Vries
- Regulamentação da UE que apoia a habitação sustentável e a preços acessíveis e condições de concorrência equitativas: Através da aplicação de pacotes legislativos, a sustentabilidade e a inovação podem ser asseguradas, estimuladas ou reforçadas. A UE pode ajudar os governos e os promotores imobiliários, estabelecendo normas e dando ao mercado uma via clara de crescimento (regulamentação da construção) com objetivos cada vez mais ambiciosos e exequíveis. Ao criar condições de concorrência equitativas, os custos podem ser reduzidos e o comportamento de parasitismo pode ser limitado. Para ilustrar, neste momento, uma comissão neerlandesa está a aconselhar a redução da legislação ambiental, a fim de acelerar a construção de habitações. Prevemos que a adaptação destes regulamentos nacionais levará a habitações de menor qualidade e a um ambiente de vida saudável diminuído, e não contribuirá para o desenvolvimento dentro dos limites planetários.”
Marta Bruces/Eurocities – Quais são os maiores desafios que Utrecht enfrenta na implementação de políticas de habitação a preços acessíveis?
“Em primeiro lugar, espera-se que a população de Utrecht cresça de 350.000 para cerca de 455.000 nos próximos 20 anos. Este crescimento coloca uma enorme pressão sobre o mercado imobiliário. Há também pouca terra disponível para novos desenvolvimentos, então a maior parte do crescimento deve ser acomodada dentro da área urbana existente.
Em segundo lugar, na última década, a percentagem de habitação social caiu de 35% para 32% e a aquisição de habitação a preços acessíveis caiu de 19% para 10% em apenas quatro anos. Além disso, o tempo médio de espera para habitação social é de cerca de 11 anos. Em 2023, registaram-se cerca de 2.000 candidaturas por unidade de habitação social disponível, contra 700 em 2020. Devido aos esforços municipais, a oferta de habitação para arrendamento a preço médio aumentou de 11% para 16%. Entretanto, a procura (especialmente entre os jovens e os grupos vulneráveis) disparou. Tanto os preços de aluguel quanto os de compra se tornaram proibitivos para muitos, especialmente para estudantes, jovens profissionais e famílias de renda média.”
O governo nacional e a UE podem ajudar criando uma linha de financiamento específica para a habitação que integre aspetos sociais, ambientais e de planeamento urbano” — Dennis de Vries.
Marta Bruces/Eurocities – Como é que Utrecht equilibra a acessibilidade da habitação com os objetivos de sustentabilidade?
“Em Utrecht, tentamos ser um exemplo de desenvolvimento sustentável com atenção à acessibilidade, sustentabilidade e comodidades. Investimos em telhados verdes, jardins de fachada e gestão de águas pluviais para ajudar a mitigar os riscos climáticos. Os nossos novos projetos de habitação dão prioridade à eficiência energética e aos materiais sustentáveis, ao passo que os conjuntos habitacionais a preços acessíveis estão ligados aos transportes públicos e às infraestruturas cicláveis para reduzir a dependência do automóvel.
Além disso, consideramos a habitação partilhada um contributo importante para resolver a escassez de habitação. A nova construção, por si só, não pode resolver o problema; Mais pessoas também precisam ser acomodadas em casas existentes. Para conseguir isso, estamos implementando várias medidas, como permitir que até três indivíduos compartilhem uma casa sem autorização, promovemos ainda mais a habitação compartilhada colaborando com corporações de habitação e outros parceiros, incentivamos o desenvolvimento de conceitos de habitação compartilhada de alta qualidade em novos projetos de construção, estamos relaxando as regras de divisão para que casas maiores possam ser usadas por mais famílias. Além disso, estamos testando edifícios em cima de edifícios; no entanto, os projetos são muitas vezes pequenos, o que torna mais difícil para as empresas de habitação fazê-lo funcionar financeiramente.”
Marta Bruces/Eurocities – Existem projetos habitacionais inovadores na cidade que possam servir de modelo para outras cidades europeias?
“Uma mudança de política que gostaria de destacar é a promoção das cooperativas de habitação. Perdemos esta tradição nos Países Baixos ao longo das últimas décadas, mas recentemente começámos novamente a promover este conceito porque pode garantir nos seus estatutos que as casas permanecem acessíveis para sempre, reforçam a coesão social nos bairros, por exemplo, através de espaços partilhados ou apoio a pessoas que procuram habitação urgentemente, e os residentes têm propriedade sobre o seu ambiente de vida.
Incentivamos ativamente as cooperativas de habitação, disponibilizando pelo menos dois locais por ano, incentivando os grupos a inscreverem-se nos lotes disponíveis e a participarem em concursos. Além disso, as iniciativas podem receber compensação e assistência na criação da sua cooperativa e na realização do seu sonho.
Estamos a explorar um modelo de arrendamento em que as famílias de rendimento médio podem comprar uma casa e receber um desconto no arrendamento com base nos seus rendimentos e ativos” — Dennis de Vries.
Uma outra iniciativa em que estamos agora a trabalhar é a apropriação a preços acessíveis a longo prazo. Em Utrecht, verificamos que a percentagem de casas ocupadas pelos proprietários a preços acessíveis caiu de 19% para apenas 10% em quatro anos, prevendo-se que continue a diminuir. Além disso, os preços subiram muito mais rapidamente do que os rendimentos médios (200% em 12 anos), tornando cada vez mais difícil para os compradores de primeira viagem e as famílias de rendimento médio comprar uma casa. Para este fim, estamos a explorar um modelo de arrendamento onde as famílias de rendimento médio podem comprar uma casa e receber um desconto no arrendamento com base nos seus rendimentos e ativos, e assim os compradores com um rendimento baixo-médio podem comprar o imóvel. Além disso, estipulamos no contrato de arrendamento que o imóvel deve ser revendido ao público-alvo. Ao fazer isso, mantemos as casas disponíveis para a população de renda média. Estou muito feliz com este novo modelo; É um grande passo para manter a habitação disponível para famílias de rendimento médio a longo prazo.”
De Vries também enfatizou a importância das políticas de Housing First e pediu uma definição mais inclusiva do interesse público na política de habitação.
Em 2025, Utrecht publicou um documento político sobre habitação, reconhecendo o envolvimento dos cidadãos como um aspeto importante. “Especialmente os sons inéditos me interessam particularmente, por exemplo, os sem-teto ou os habitantes em posição vulnerável”, diz de Vries, “porque, a meu ver, a falta de moradia é um problema de moradia”.
O Vries afirma que também se sente grato por a habitação estar agora na agenda da UE. Para ele, é um reconhecimento das cidades e prova a urgência do assunto. A UE pode “usar os nossos conhecimentos, ajudar-nos a resolver este problema complexo”, afirma. “As cidades terão dificuldade em funcionar se não conseguirmos oferecer habitação a preços acessíveis para os residentes viverem e constituírem famílias.”
Espera-se que a Comissão Europeia adote o projeto de decisão até ao final de 2025.
Edição e adaptação de João Palmeiro com Marta Bruces/Eurocities.
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