As disputas entre condóminos relacionadas com obras realizadas sem autorização têm-se tornado cada vez mais comuns e levantam dúvidas sobre até onde pode ir um proprietário quando decide intervir no espaço da sua fração. Este tema voltou recentemente a ganhar destaque após um caso julgado em Espanha, que reacendeu o debate sobre os limites legais das intervenções em zonas comuns.
A Audiencia Provincial de Badajoz confirmou que um proprietário podia manter diversas obras realizadas num espaço comercial sem autorização da comunidade. A decisão validou alterações que incluíam a melhoria de uma chaminé no pátio interior, o aumento da altura de um muro comum, a substituição de um telheiro antigo por outro de maiores dimensões e a abertura de uma porta no portal e de outra com acesso ao pátio interior, de acordo com o jornal digital espanhol Noticias Trabajo.
Na ação, a comunidade de condóminos defendia que estas intervenções violavam as regras da propriedade horizontal, mas o tribunal concluiu que não existia qualquer prejuízo para o edifício nem para os restantes proprietários.
Decisão do tribunal
O tribunal espanhol entendeu que nenhuma das obras colocava em causa a segurança, a estrutura nem a configuração global do imóvel. Considerou também que o pátio interior nunca foi de acesso público e que o aumento do muro correspondia a uma melhoria técnica, necessária para cumprir exigências associadas à melhoria da chaminé.
A posição da comunidade foi mesmo classificada como abuso de direito, por tentar impedir alterações consideradas irrelevantes para o conjunto do edifício, de acordo com o Noticias Trabajo.
Decisão espanhola e paralelo com Portugal
Se um caso semelhante chegasse aos tribunais portugueses, a análise seria feita à luz do regime da propriedade horizontal previsto no Código Civil (CC). A lei portuguesa estabelece que cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração, mas comproprietário das partes comuns, como pátios, telhados, terraços, paredes-mestras, corredores e jardins.
Estes elementos encontram-se definidos nos artigos 1420.º e 1421.º do Código Civil, que clarificam o que pertence ao domínio exclusivo e o que integra o domínio comum.
As limitações ao exercício destes direitos são claras: o artigo 1422.º determina que nenhum condómino pode realizar obras que afetem a segurança, a linha arquitetónica ou o enquadramento estético do edifício. Estão igualmente proibidas alterações que modifiquem o fim a que a fração se destina. Acresce que o artigo 1425.º refere que as obras que constituam uma inovação nas partes comuns, como novas construções, aumento de estruturas ou modificações relevantes, dependem da aprovação da assembleia de condóminos, com o voto favorável de dois terços do valor total do prédio.
Num caso português, o primeiro passo seria perceber se os locais intervencionados são, ou não, partes comuns. A lei presume que terraços de cobertura, pátios integrados no edifício e muros estruturais são elementos comuns, salvo se o título constitutivo os atribuir expressamente à utilização exclusiva de uma fração. Mesmo nesses casos, continuam a ser juridicamente partes comuns, ainda que afetos a uso restrito, e não podem ser alterados sem limites.
Interpretação portuguesa em casos idênticos
Aplicando o cenário ao contexto nacional, por exemplo, num prédio em Lisboa com um estabelecimento comercial no rés-do-chão, a instalação de uma chaminé que atravesse elementos estruturais, a elevação de um muro comum, o aumento de um telheiro num pátio e a abertura de novas portas seriam, em regra, consideradas intervenções em partes comuns.
Isto significa que, à luz do CC, essas obras exigiriam deliberação da assembleia de condóminos. Dependendo da dimensão da alteração, poderá até ser exigida unanimidade ou, nalguns casos, suprimento judicial da falta de acordo nos termos previstos pela Lei n.º 8/2022, que introduziu flexibilizações no procedimento de alteração do título constitutivo.
Mesmo quando as obras servem para garantir o normal funcionamento de um comércio, como a abertura de uma porta para permitir a exploração do espaço, a prática jurisprudencial portuguesa tende a ser mais exigente do que a espanhola. A intervenção continua a depender de autorização formal, sobretudo quando afeta a fachada, o pátio ou elementos essenciais para a estética ou segurança do edifício.
Papel do abuso de direito: também se aplica em Portugal?
Portugal dispõe igualmente da figura do abuso de direito, prevista no artigo 334.º do CC. Esta norma impede que um condómino exerça um direito de forma manifestamente excessiva ou contrária à boa fé. No entanto, esta figura é aplicada com bastante prudência nos conflitos de condomínio.
Para que um tribunal português considerasse abusiva a oposição dos condóminos, teria de ficar demonstrado que as obras do proprietário eram realmente inofensivas, que não alteravam partes comuns de forma relevante e que até existia benefício para o edifício ou para o uso geral das partes comuns.
O desfecho dependeria sempre da prova concreta, mas a tendência portuguesa é mais restritiva. Mesmo quando não exista prejuízo direto, o simples facto de um condómino ter avançado sem autorização em áreas que presumivelmente são comuns pode ser suficiente para o tribunal ordenar a reposição.
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