Construir uma casa num terreno próprio pode parecer um projeto simples à partida, mas basta um detalhe fora do licenciamento para tudo virar um problema caro e difícil de resolver, sobretudo quando há queixas e fiscalização apertada. É esse o risco real associado a obras feitas sem as autorizações exigidas. Foi o que aconteceu em Hove, no condado de East Sussex, no Reino Unido, onde as autoridades locais ordenaram a demolição de uma moradia moderna avaliada em cerca de 1,44 milhões de euros, após uma disputa prolongada com vizinhos e com a autarquia.
Um projeto de luxo que acabou em conflito
A moradia foi construída em 2021 por Michael Deller, de 41 anos, no jardim de um terreno vizinho que tinha comprado por cerca de 747 mil euros. O projeto previa uma moradia de dois pisos com quatro quartos e três casas de banho, acabamentos de alto nível, jardim privado e várias comodidades modernas.
A obra ficou concluída em 2022, mas o caso nunca deixou de levantar contestação na zona, tanto pelo impacto visual como pelo que viria a ser descoberto no licenciamento.
O pormenor que mudou tudo: uma cave não autorizada
Segundo o jornal britânico The Sun, Deller tinha pedido autorização para construir a casa, mas apresentou depois um pedido adicional para incluir uma cave, pensada para ter uma sala de cinema e ginásio, um quarto extra e áreas de arrumos.
Esse pedido para a cave foi recusado pelo município de Brighton and Hove. Ainda assim, a construção avançou e a moradia acabou por ser feita com essa área subterrânea, o que colocou a obra em desconformidade com o que tinha sido aprovado.
Queixas dos vizinhos e choque com a estética do bairro
Depois da construção, vários moradores manifestaram desagrado, defendendo que a nova moradia, com linhas modernas e presença dominante, destoava do conjunto de casas tradicionais da zona.
Um dos vizinhos chegou a classificar a obra como “uma exploração grotesca do terreno” e lamentou que tivessem de a ver “todos os dias, para o resto das nossas vidas”. Outro residente referiu que via o edifício “completamente branco a partir do nosso jardim, todos os dias”, sublinhando que não encaixava na envolvente arborizada, de acordo com a mesma fonte.
Decisão do município e ordem de demolição
Após analisar as reclamações e rever o processo urbanístico, o município concluiu que a casa não respeitava o que tinha sido autorizado, por incluir uma cave sem licença, e emitiu um aviso de execução urbanística que obriga à demolição total do edifício.
Entretanto, o proprietário avançou com um novo pedido de planeamento para tentar regularizar a situação e adaptar a construção ao que tinha sido inicialmente permitido. No processo, disse ter sido avisado de que a cave implicaria o pagamento de uma taxa de infraestrutura comunitária na ordem dos 46.100 euros, mas prosseguiu sem garantir previamente a autorização.
A casa está à venda, mas com um processo pendente
Enquanto o caso não fica resolvido, a moradia foi colocada à venda em portais imobiliários. O anúncio destaca o design contemporâneo, a distribuição aberta e os detalhes de luxo, mas refere igualmente que o piso inferior está sujeito a execução urbanística, ou seja, existe um procedimento legal em curso que pode culminar na demolição, de acordo com o The Sun.
Enquadramento em Portugal: o que a lei permite e quando pode haver demolição
Em Portugal, situações como esta estão enquadradas pelo Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, que estabelece regras claras para obras feitas sem licença ou em desconformidade com o que foi autorizado.
A lei prevê que qualquer pessoa pode denunciar uma infração urbanística às autoridades competentes, incluindo vizinhos afetados, desde que a denúncia não seja anónima, conforme estabelece o artigo 101.º-A do RJUE. Ou seja, uma queixa formal pode desencadear averiguações e atuação para repor a legalidade.
Quando se verifica a existência de uma obra sem controlo prévio, sem licença ou em desacordo com o projeto aprovado, a autarquia tem o dever legal de atuar para repor a legalidade urbanística, nos termos do artigo 102.º do RJUE. Essa atuação pode assumir várias formas, dependendo da gravidade da infração. Se a obra ainda estiver em curso, o presidente da câmara pode ordenar o embargo imediato, obrigando à suspensão dos trabalhos, ao abrigo do artigo 102.º-B, sendo os efeitos do embargo imediatos, como determina o artigo 103.º. O desrespeito por esta ordem pode ter consequências penais.
Possibilidade de adaptar a construção às regras urbanísticas
Caso exista a possibilidade de a construção ser adaptada às regras urbanísticas em vigor, a lei permite que o proprietário seja notificado para tentar a legalização da obra, nos termos do artigo 102.º-A do RJUE, mediante apresentação de projetos corrigidos e pagamento das taxas devidas.
No entanto, quando a obra não é legalizável ou não pode ser corrigida para ficar conforme, a câmara municipal pode ordenar a demolição total ou parcial da construção e a reposição do terreno, nos termos do artigo 106.º do RJUE. Antes dessa decisão, o proprietário tem direito a audição prévia por 15 dias, em conformidade com o próprio RJUE.
Se a ordem de demolição não for cumprida voluntariamente, a autarquia pode avançar para a execução coerciva, tomando posse administrativa do imóvel para executar a demolição por conta do infrator, conforme previsto no artigo 107.º do RJUE, ficando todas as despesas a cargo do proprietário, nos termos do artigo 108.º.
Regime de contraordenações
Para além disso, o RJUE prevê um regime de contraordenações. Executar obras sem licença, desrespeitar embargos ou ordens administrativas pode dar origem a coimas elevadas, previstas no artigo 98.º, bem como a sanções acessórias, como a interdição de exercício de profissão ou atividade conexa com a infração, ao abrigo do artigo 99.º.
Em situações mais graves, o incumprimento de ordens legítimas da câmara municipal, como um embargo ou uma ordem de demolição, pode ainda configurar crime de desobediência, nos termos do artigo 100.º do RJUE, em articulação com o artigo 348.º do Código Penal.
Este enquadramento legal mostra que, tal como no caso ocorrido no Reino Unido, também em Portugal uma obra feita fora do licenciamento aprovado pode culminar, em último recurso, na demolição do imóvel, mesmo que se trate de uma casa de elevado valor.
