Quando um proprietário deixa de pagar as quotas do condomínio, o administrador não pode simplesmente deixar a dívida acumular. A legislação estabelece um prazo de 90 dias para iniciar a cobrança judicial, desde que o montante em falta atinja um determinado valor e a assembleia de condóminos não tenha decidido de outra forma.
De acordo com o artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação introduzida pela Lei n.º 8/2022, o prazo conta-se desde o primeiro incumprimento do condómino. Esta obrigação está associada às dívidas de valor igual ou superior ao Indexante dos Apoios Sociais do respetivo ano civil.
Em 2026, o valor de referência é de 537,13 euros
O IAS foi fixado para 2026 em 537,13 euros, após uma atualização de 2,8%. O montante consta da Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro, publicada no Diário da República, e produz efeitos desde 1 de janeiro deste ano.
Assim, quando a dívida é igual ou superior àquele valor, aplica-se a obrigação de instaurar a ação nos 90 dias contados desde o primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia. Trata-se de iniciar o processo judicial, não de garantir que a dívida seja efetivamente cobrada dentro desse período.
Assembleia pode decidir de outra forma
O prazo não deve, por isso, ser interpretado como uma regra automática para todas as dívidas existentes num prédio. O artigo 6.º admite expressamente uma deliberação diferente da assembleia de condóminos. Na ausência dessa decisão, e estando reunidas as condições legais, cabe ao administrador desencadear a cobrança judicial.
O Tribunal da Relação do Porto esclareceu, num acórdão de 19 de dezembro de 2023, que a referência ao IAS delimita a obrigação do administrador e a responsabilidade pela sua omissão. Não constitui um valor mínimo abaixo do qual o condomínio esteja impedido de recorrer à execução.
Ata da assembleia pode ser usada contra o devedor
Há outro detalhe relevante para perceber como é feita a cobrança. A ata da assembleia que delibera as contribuições a pagar deve indicar o montante anual devido por cada condómino e as datas de vencimento das respetivas obrigações. Não basta um documento que se limite a mencionar uma dívida, sem reunir os requisitos necessários.
Quando constitui título executivo, a ata permite avançar para a cobrança coerciva contra o proprietário que não pagou, sem obter previamente uma sentença que reconheça a obrigação. Num acórdão de 12 de fevereiro, o Tribunal da Relação de Guimarães salientou também a importância de identificar o condómino devedor no título apresentado.
Dívida pode não ficar limitada às quotas
O valor a cobrar pode ultrapassar a soma das prestações em atraso. O artigo 6.º prevê que o título executivo abranja os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio. Esta possibilidade foi igualmente reconhecida pelo Tribunal da Relação do Porto num acórdão de 8 de abril de 2025.
As penalizações não podem, contudo, ser criadas livremente pelo administrador nem ter um valor ilimitado. O artigo 1434.º do Código Civil atribui à assembleia a possibilidade de fixar penas pecuniárias e estabelece um limite anual correspondente a um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Dívidas inferiores ao IAS também podem ser cobradas
Se o montante em falta não atingir os 537,13 euros correspondentes ao IAS de 2026, não se aplica aquela obrigação específica de instaurar a ação dentro de 90 dias. Isso não dispensa o proprietário de pagar nem impede a cobrança judicial de uma dívida inferior, conforme esclareceu a Relação do Porto no acórdão de dezembro de 2023.
Há ainda uma distinção importante: o prazo imposto ao administrador não deve ser confundido com um prazo ao fim do qual o condomínio perde automaticamente o direito de cobrar. No acórdão de 8 de abril de 2025, a Relação do Porto considerou que os 90 dias não constituem um prazo de caducidade, mas uma orientação para uma atuação diligente na cobrança.
O atraso pode colocar em causa a responsabilidade do administrador pelos prejuízos causados ao condomínio, mas não equivale ao perdão da dívida. Para os proprietários, importa distinguir as condições que obrigam a administração a agir da obrigação de pagar as quotas: ultrapassar os 90 dias não significa, por si só, ficar livre dessa responsabilidade.
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