Se está a considerar adquirir uma casa e necessita de recorrer a um crédito habitação, é crucial conhecer as regras que as instituições financeiras devem seguir, as quais limitam o montante máximo dos empréstimos que podem conceder. Portanto, antes de avançar, é essencial estar informado sobre os limites de financiamento do crédito habitação.
Para a compra de uma habitação própria e permanente, o rácio LTV (loan-to-value) não pode exceder os 90%. Este rácio é uma relação entre o financiamento e a garantia, considerando o menor entre dois valores: o de aquisição ou o de avaliação do imóvel, segundo o IOL.
Por exemplo, se pretende adquirir uma casa à venda por 200 mil euros (valor de aquisição) mas cuja avaliação é de 180 mil euros, o limite de financiamento será de 162 mil euros (90% dos 180 mil euros, o valor mais baixo). Assim, necessita de ter, no mínimo, 18 mil euros em capitais próprios para avançar com o seu crédito habitação.
Apesar do limite máximo imposto pelo Banco de Portugal ser de 90%, é importante saber que algumas entidades podem financiar um valor inferior. Portanto, é aconselhável solicitar várias simulações para garantir a melhor proposta no mercado.
Se o objetivo é adquirir uma segunda habitação, o crédito deverá ser contratado com garantia hipotecária ou equivalente, destinado a outras finalidades que não a habitação própria e permanente. Para este tipo de crédito, o limite de financiamento é de 80%.
Aplicando as mesmas regras do LTV, se o preço de aquisição for de 250 mil euros e o valor de avaliação for de 220 mil euros, o financiamento máximo será de 176 mil euros (80% dos 220 mil euros). Neste caso, seria necessário dispor de, pelo menos, 44 mil euros em capitais próprios. No entanto, alguns bancos podem financiar um valor inferior a 80% do custo de aquisição ou da avaliação, conforme o valor mais baixo.
Embora raro, ainda é possível obter um financiamento de 100% do valor do imóvel, mas apenas em situações muito específicas. Desde 2018, os bancos não podem financiar 100% do valor de um imóvel, exceto em contratos de locação financeira imobiliária ou na compra de imóveis detidos pelo próprio banco.
No caso da locação financeira imobiliária, o locador (geralmente a instituição financeira) disponibiliza um imóvel ao locatário (cliente) durante um período estabelecido, mediante o pagamento de uma renda. No final do contrato, o locatário pode optar por comprar o imóvel pelo valor residual, ou seja, o valor do imóvel deduzido das rendas pagas.
Se o imóvel que pretende adquirir pertencer ao banco onde vai contrair o empréstimo, pode conseguir um financiamento de 100% do valor do imóvel. No entanto, estes imóveis são escassos, resultando de penhoras e desaparecendo rapidamente do mercado.
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