Ficar responsável pelas contas, convocar reuniões ou tratar dos problemas das partes comuns do prédio está longe de ser uma tarefa desejada por todos os proprietários. Quando chega o momento de escolher o administrador, pode acontecer que nenhum condómino queira assumir o cargo. Porém, a lei portuguesa prevê uma solução que pode obrigar um deles a desempenhar provisoriamente essas funções.
Não significa isto que a assembleia possa escolher qualquer vizinho e obrigá-lo simplesmente a aceitar. De acordo com o artigo 1435.º-A do Código Civil, existe um regime específico de administração provisória quando falta um administrador eleito ou nomeado judicialmente. Esta situação deve ser distinguida daquela em que já existe um administrador obrigado a permanecer em funções até ser substituído.
Lei olha para a percentagem do capital
Na falta efetiva de administração, as funções são desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração, ou conjunto de frações, represente a maior percentagem do capital investido no edifício. O Código Civil utiliza mesmo a expressão “obrigatoriamente desempenhadas”.
Na prática, conta o valor relativo das frações, expresso em percentagem ou permilagem no título constitutivo da propriedade horizontal, conforme estabelece o artigo 1418.º. Não se trata de comparar os preços que os proprietários pagaram pelas casas.
Existe, contudo, uma exceção: se outro condómino manifestar vontade de exercer o cargo e comunicar essa intenção aos restantes proprietários, deixa de ser necessário recorrer ao critério da maior percentagem do capital. Essa possibilidade está expressamente prevista no artigo 1435.º-A.
E se houver dois proprietários em igualdade?
A situação pode tornar-se menos evidente quando dois ou mais condóminos se encontram nas mesmas circunstâncias. Também aqui a legislação estabelece um critério para resolver o impasse.
Segundo o n.º 2 do artigo 1435.º-A, as funções recaem sobre o condómino a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial. O desempate faz-se, portanto, pela identificação das frações, não pelo nome dos proprietários.
Obrigação não se aplica a qualquer condómino
A possibilidade de alguém ter de assumir a administração contra a sua vontade deve ser entendida dentro deste regime específico. Numa sentença de 31 de agosto de 2017, disponível na base pública de jurisprudência dos Julgados de Paz, o Julgado de Paz de Sintra considerou que, com exceção do administrador provisório previsto no artigo 1435.º-A, ninguém pode ser obrigado a exercer essas funções.
Por outro lado, o artigo 1435.º do Código Civil determina que o administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos. Caso a assembleia não consiga elegê-lo, qualquer condómino pode recorrer ao tribunal para que seja feita uma nomeação. O cargo pode ser exercido tanto por um dos proprietários como por uma terceira pessoa.
Se já existe administrador, a situação é diferente
Há, porém, uma distinção importante: recusar aceitar o cargo não é o mesmo que deixar de o exercer depois de o ter assumido. O n.º 5 do artigo 1435.º estabelece que o administrador se mantém em funções até ser eleito ou nomeado o seu sucessor.
Num acórdão sobre a cessação de funções de uma administração de condomínio, o Tribunal da Relação do Porto esclareceu que a declaração de não querer continuar não produz, por si só, uma saída imediata. Nesse caso, não se transfere automaticamente a administração para o proprietário com maior percentagem: a solução provisória destina-se a situações de ausência efetiva de administrador, não à simples vontade de abandonar o cargo sem substituto.
Função obrigatória é apenas provisória
O proprietário abrangido pela regra da maior percentagem não fica necessariamente responsável pelo condomínio durante um mandato completo. O n.º 3 do artigo 1435.º-A determina que esta administração termina assim que seja eleito pela assembleia ou nomeado judicialmente um novo administrador.
Quando isso acontece, o administrador provisório deve entregar ao sucessor todos os documentos relativos ao condomínio que estejam à sua guarda. O mecanismo funciona, assim, como uma solução para assegurar a administração enquanto não é eleito ou nomeado quem lhe suceda.
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