Uma infiltração com origem numa parte comum do prédio pode dar ao proprietário direito a mais do que a simples reparação das paredes, tetos ou restantes estragos existentes dentro da sua fração. Quando o condomínio conhece o problema, não atua e dessa omissão resultam outros prejuízos, pode haver lugar a uma indemnização adicional, dependendo das circunstâncias concretas e da prova apresentada.
De acordo com o artigo 1424.º do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são, em regra, responsabilidade dos condóminos, na proporção do valor das suas frações. A obrigação de conservar essas zonas não se limita, portanto, ao interior de cada habitação.
Primeiro é preciso perceber de onde vem a água
A responsabilidade do condomínio não surge apenas porque apareceu humidade dentro de uma casa. É necessário determinar se a infiltração tem origem numa parte comum, como uma fachada, um telhado ou um terraço de cobertura. Segundo o artigo 1421.º do Código Civil, os terraços de cobertura são partes comuns mesmo quando estão destinados ao uso de uma determinada fração.
Num acórdão de 23 de fevereiro de 2021, o Tribunal da Relação de Lisboa considerou que o condomínio deve promover as obras necessárias para eliminar defeitos nas partes comuns que prejudiquem as frações. Distinguiu, contudo, essa obrigação do dever de reparar ou indemnizar os danos causados no interior das habitações, sujeito às regras da responsabilidade civil.
Saber do problema e não atuar pode ter consequências
O conhecimento prévio assume particular importância quando a administração é informada e o problema permanece por resolver. Num acórdão de 23 de abril de 2018, o Tribunal da Relação do Porto responsabilizou um condomínio que, apesar de avisado das infiltrações provenientes de um terraço de cobertura, não promoveu as intervenções necessárias, permitindo a continuação dos prejuízos.
O Supremo Tribunal de Justiça também abordou esta responsabilidade num acórdão de 14 de março de 2019. Nesse processo, distinguiu a obrigação de conservar as partes comuns da indemnização pelos danos sofridos na fração, enquadrando esta última na responsabilidade civil por uma atuação ou omissão ilícita.
A prova da responsabilidade não depende, porém, apenas de demonstrar que o condomínio recebeu um aviso. O Supremo recordou a presunção de culpa prevista no artigo 493.º do Código Civil, aplicável a quem tem o dever de vigiar o imóvel. Essa presunção pode ser afastada mediante prova de que não houve culpa ou de que os danos ocorreriam mesmo sem ela.
Proprietário pode ser indemnizado por ficar sem usar a casa
É aqui que a responsabilidade pode ultrapassar o custo de pintar paredes ou substituir materiais danificados. Num acórdão de 10 de dezembro de 2024, no processo n.º 9522/22.1T8VNG.P1.S1, o Supremo Tribunal de Justiça reconheceu a privação do uso de uma habitação como um dano patrimonial autónomo suscetível de indemnização.
Nesse caso, estava provado que a proprietária não podia utilizar a sala devido às infiltrações. Embora residisse no estrangeiro e utilizasse a casa ocasionalmente, o Supremo condenou o condomínio a pagar-lhe 170 euros mensais, desde agosto de 2020 até à conclusão das obras, sem limitar a compensação aos períodos em que visitava Portugal. O tribunal entendeu que não era necessário demonstrar qual a utilidade concreta que a proprietária teria retirado da fração durante todo o período de privação.
Quando não é possível apurar o valor exato dos danos, o artigo 566.º do Código Civil permite ao tribunal fixar a indemnização segundo critérios de equidade, dentro dos limites que considere provados. Isso não dispensa a demonstração do prejuízo: permite determinar o seu valor quando a quantificação rigorosa não é possível.
Processo também incluiu outros prejuízos
No mesmo processo, a primeira instância já tinha condenado o condomínio a realizar as obras nas partes comuns, reparar os danos na fração e pagar 133,65 euros por vistorias e 2.000 euros por danos não patrimoniais. Essas condenações foram mantidas, tendo o Supremo alterado a indemnização pela privação do uso.
A decisão não significa que estes valores sejam automaticamente devidos em qualquer infiltração. Cada prejuízo tem de ser relacionado com a situação concreta. No caso dos danos não patrimoniais, como o sofrimento ou a angústia, o artigo 496.º exige uma gravidade que justifique a proteção do direito, não bastando qualquer incómodo.
Condomínio não pode simplesmente ignorar a origem do problema
A jurisprudência tem sublinhado que cabe ao condomínio promover a conservação das partes comuns e realizar intervenções tecnicamente adequadas para impedir que os defeitos continuem a causar prejuízos. Reparar apenas os estragos visíveis dentro da habitação não resolve necessariamente o incumprimento se a origem do problema permanecer nas zonas comuns.
Assim, um proprietário pode reclamar mais do que a reparação física da casa quando a falta de conservação das partes comuns lhe causa outros prejuízos. Entre eles pode estar a impossibilidade de utilizar normalmente a fração, mas o direito à indemnização e o respetivo valor dependem dos factos demonstrados, da responsabilidade apurada e da relação entre a omissão e os danos.
