Ter o nome na escritura de uma casa não significa necessariamente ter de pagar todos os danos que tenham origem nesse imóvel. Quando uma infiltração atinge a habitação de um vizinho, a legislação portuguesa obriga a perceber de onde veio a água, quem tinha o controlo efetivo do imóvel e se existia um dever de vigilância ou conservação que não foi cumprido.
A situação torna-se mais complexa quando a casa está ocupada ilegalmente contra a vontade do proprietário. Se forem os próprios ocupantes a provocar a inundação e o dono estiver efetivamente impedido de entrar no imóvel, poderá existir fundamento para afastar a sua responsabilidade. Pelo contrário, se a água resultar de canalizações degradadas, impermeabilização deficiente ou outro problema de conservação que lhe competia resolver, ser vítima de uma ocupação poderá não bastar para deixar de responder pelos estragos.
Ser proprietário não significa automaticamente ter de indemnizar
Uma das normas mais importantes nestas situações é o artigo 493.º do Código Civil. A lei estabelece que quem tiver uma coisa móvel ou imóvel em seu poder, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que essa coisa causar, salvo se demonstrar que não teve culpa ou que o prejuízo ocorreria mesmo que tivesse adotado a diligência necessária. Há aqui uma expressão decisiva: “em seu poder”. A responsabilidade prevista nesta norma não está ligada exclusivamente à propriedade formal do imóvel, mas também à relação material com a coisa e ao respetivo dever de vigilância.
É precisamente por isso que uma ocupação ilegal pode alterar a análise. Um proprietário que esteja privado da posse, não consiga entrar na habitação e não controle aquilo que os ocupantes fazem no interior encontra-se numa situação diferente da de alguém que vive no imóvel ou dispõe livremente dele.
Se foram os ocupantes que deixaram a água correr, quem responde?
Imagine-se que os ocupantes deixam uma torneira aberta, danificam uma canalização ou realizam qualquer atuação que provoque uma inundação no apartamento de baixo. Nesse cenário, a responsabilidade do proprietário não é automática apenas porque a casa lhe pertence. Teria de ser analisado se mantinha efetivamente sobre o imóvel o poder e o dever de vigilância exigidos pelo artigo 493.º e se poderia ter evitado aquilo que aconteceu.
Os próprios autores dos danos podem responder civilmente ao abrigo das regras gerais. O artigo 483.º do Código Civil estabelece, em termos gerais, a obrigação de indemnizar quem, com dolo ou mera culpa, viole ilicitamente o direito de outra pessoa e lhe cause prejuízos. Num eventual processo, seria particularmente relevante demonstrar que o proprietário estava privado do acesso à casa e que tomou medidas para recuperar a posse e resolver a situação, em vez de simplesmente conhecer o problema e permanecer sem agir.
Mas se o problema estiver na própria casa, a situação muda
A conclusão poderá ser diferente quando a água não resulta do comportamento dos ocupantes, mas do estado de conservação do imóvel. O Supremo Tribunal de Justiça tem reconhecido que o artigo 493.º do Código Civil estabelece uma presunção de culpa sobre quem tem uma coisa em seu poder e o dever de vigiar o seu estado. Quando fica demonstrado que as infiltrações tiveram origem numa determinada fração, pode funcionar essa presunção, cabendo depois ao responsável afastá-la.
Por exemplo, se existirem problemas antigos de impermeabilização, tubagens degradadas ou outro defeito que devesse ter sido reparado pelo proprietário, a presença de ocupantes ilegais não apaga necessariamente um dever de conservação que já existia. A questão essencial passaria então por perceber se o problema poderia e deveria ter sido resolvido anteriormente e se a falta dessa intervenção esteve na origem dos prejuízos.
Vizinho não tem necessariamente de descobrir qual foi a peça que avariou
Há ainda uma particularidade importante para quem sofre as infiltrações. A jurisprudência tem entendido que, quando o proprietário lesado consegue demonstrar que a água que inundou e danificou a sua casa veio do interior da fração vizinha, não lhe cabe necessariamente provar a subcausa concreta, como determinar se rebentou uma determinada canalização ou se uma torneira ficou aberta.
Isto não significa que a origem concreta deixe de ser relevante para apurar quem é responsável. Significa que, em determinadas situações abrangidas pelo artigo 493.º, a lei estabelece uma presunção de culpa sobre quem tinha a coisa em seu poder e estava obrigado a vigiá-la. Numa casa ilegalmente ocupada, porém, surgiria precisamente a discussão sobre quem tinha esse poder material e esse dever de vigilância naquele momento.
E se o dono souber do problema e não fizer nada?
A atuação do proprietário também pode fazer diferença. Se souber que do seu imóvel estão a resultar infiltrações e tiver meios razoáveis para agir, mas ignorar sucessivamente o problema, poderá tornar-se mais difícil demonstrar que não teve qualquer culpa. A situação é diferente quando está objetivamente impedido de entrar na casa e já adotou medidas destinadas a recuperar a posse. Nessa hipótese, documentos que provem comunicações às autoridades, processos judiciais, contactos com o condomínio ou tentativas de realizar reparações podem ser relevantes numa futura discussão sobre responsabilidade. Não existe, portanto, uma regra segundo a qual uma casa ocupada ilegalmente isenta sempre o proprietário, da mesma forma que não existe uma norma que o obrigue sempre a pagar apenas por constar como dono do imóvel.
Ruína de edifícios ou obras tem outra regra
O Código Civil contém ainda uma norma específica para danos relacionados com edifícios e outras obras. O artigo 492.º estabelece que o proprietário ou possuidor responde quando um edifício ou outra obra ruir, total ou parcialmente, devido a vício de construção ou defeito de conservação, salvo se provar que não houve culpa da sua parte ou que os danos não poderiam ter sido evitados mesmo com a diligência necessária. A norma não se aplica automaticamente a qualquer infiltração (refere-se especificamente à ruína total ou parcial de edifícios ou outras obras), mas mostra novamente a importância que a legislação atribui à origem do dano e ao dever de conservação. A jurisprudência também sublinha que estas normas estabelecem presunções de culpa e não uma responsabilidade absoluta do proprietário. O lesado continua a ter de demonstrar os pressupostos essenciais da responsabilidade, incluindo a origem do dano e o nexo de causalidade.
E se a infiltração vier do telhado ou de outra parte comum?
Existe ainda uma terceira possibilidade: afinal, o problema pode nem estar dentro da casa ocupada. Se a água tiver origem numa parte comum do edifício, como determinadas coberturas, fachadas ou infraestruturas comuns, entra em jogo o regime da propriedade horizontal. O artigo 1424.º do Código Civil determina, em regra, que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são suportadas pelos condóminos de acordo com o valor das respetivas frações, salvo as exceções previstas na própria lei. A jurisprudência portuguesa tem reconhecido que, quando infiltrações provenientes de uma zona comum causam danos no interior de uma fração, pode existir responsabilidade do condomínio pela omissão das obrigações de conservação e reparação, em conjugação com o regime do artigo 493.º. Por isso, antes de decidir contra quem reclamar, é essencial identificar tecnicamente o ponto de origem da água.
Há obras que podem ser feitas sem esperar pela assembleia
Quando a infiltração provém de uma parte comum e existe urgência, a lei prevê uma solução destinada a evitar que os danos continuem a aumentar. O artigo 1427.º considera indispensáveis e urgentes as reparações necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam causar ou agravar danos no edifício, nos bens ou colocar pessoas em risco. Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode tomar a iniciativa de executar essas reparações urgentes. A própria jurisprudência portuguesa tem considerado as infiltrações persistentes um exemplo de situação que pode justificar uma intervenção urgente, dependendo naturalmente da gravidade do caso.
Então, quem teria de pagar?
Em Portugal, não seria possível responder apenas olhando para o nome que aparece na escritura. Se ficar demonstrado que os ocupantes ilegais provocaram diretamente a inundação, enquanto o proprietário estava privado do controlo e do acesso ao imóvel e procurava recuperar a posse, poderá haver argumentos para afastar a responsabilidade do dono e exigir os prejuízos a quem efetivamente os causou. Se a água resultar de falta de conservação imputável ao proprietário, a conclusão poderá ser diferente. E se a origem estiver numa cobertura, fachada, tubagem ou outra zona comum, a responsabilidade poderá deslocar-se para o condomínio. É por isso que, perante infiltrações, uma das primeiras medidas importantes é documentar os danos e determinar tecnicamente a origem da água. Fotografias, comunicações por escrito, relatórios de peritagem e informação da seguradora ou do condomínio podem tornar-se essenciais caso a discussão acabe em tribunal. A existência de ocupantes ilegais é, portanto, um fator relevante, mas não decide por si só quem paga os estragos. Em Portugal, o ponto central será perceber quem tinha o controlo e o dever de vigilância do imóvel, quem provocou o dano e se existia algum dever de conservação que não foi cumprido.
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