Os conflitos entre moradores e estabelecimentos comerciais instalados em prédios de habitação continuam a gerar decisões judiciais relevantes na Europa. Em França, um tribunal deu razão a um grupo de vizinhos que denunciou um restaurante por maus cheiros e fumo persistente, considerando provadas irregularidades e determinando o pagamento de uma indemnização, segundo o jornal digital Noticias Trabajo.
O caso ocorreu num edifício residencial em Paris, onde os moradores começaram a queixar-se de odores intensos a fritos e de fumo que invadia as habitações, após a abertura de um restaurante num dos espaços comerciais do rés do chão.
Este espaço funcionava anteriormente como loja de vestuário e não tinha condições técnicas adequadas para a atividade de restauração, nomeadamente ao nível da extração e ventilação. Ainda assim, foi arrendado sem que fossem obtidas as autorizações necessárias, refere a mesma fonte.
Com o início da atividade, os incómodos tornaram-se frequentes e prolongaram-se durante cerca de dois anos, período em que os moradores relataram dificuldades em ventilar as casas e a presença constante de cheiros intensos.
Obras sem autorização da comunidade
Após assumir o arrendamento, o responsável pelo restaurante realizou várias intervenções no imóvel. Entre elas, uma ligação ilegal ao sistema de chaminés do edifício e o bloqueio de uma abertura de ventilação de uso comum, segundo o Noticias Trabajo.
Estas alterações foram feitas sem autorização da comunidade de proprietários e sem cumprir os procedimentos aplicáveis para este tipo de intervenção, sobretudo quando envolvem sistemas de extração e obras em elementos comuns.
De acordo com a mesma fonte, em Paris a instalação de um sistema de extração de fumos na fachada exige, em regra, aprovação prévia da copropriedade e autorização municipal. E, em zonas protegidas ou nos chamados “abords” de monumentos históricos, pode ser ainda necessário o acordo do Architecte des Bâtiments de France.
Nenhum destes procedimentos terá sido cumprido no caso em apreço, situação que levou alguns moradores a selar os próprios sistemas de ventilação como forma de minimizar os impactos no interior das habitações.
Tribunal dá razão aos vizinhos
Perante a persistência do problema, a comunidade avançou com uma ação judicial contra o proprietário do espaço e contra o arrendatário que explorava o restaurante.
Segundo o Noticias Trabajo, em setembro de 2025, o tribunal considerou provadas as irregularidades e condenou ambos os responsáveis ao pagamento de 2.500 euros aos vizinhos a título de indemnização pelos incómodos causados.
A decisão determinou ainda que fosse desfeita a ligação ilegal à chaminé do edifício, fixando uma sanção diária de 200 euros por cada dia de atraso no cumprimento da ordem.
Indemnização considerada insuficiente
Apesar da vitória judicial, a decisão não satisfez totalmente os residentes. A advogada Hélène Gilliot, do Colégio de Advogados de Paris, considerou que o valor fixado poderá ser simbólico face ao volume de atividade do estabelecimento.
Ainda assim, reconheceu que a sentença representa um primeiro passo e alertou que, caso a situação não seja corrigida, poderão ser avançadas novas ações judiciais, incluindo para pedir a resolução do contrato de arrendamento, refere o Noticias Trabajo.
E em Portugal?
Em Portugal, situações semelhantes podem ser enquadradas, desde logo, pelas regras sobre imissões: o artigo 1346.º do Código Civil permite reagir a emissões de fumo, cheiros ou outras incomodidades que ultrapassem o que é normal e tolerável, podendo haver lugar a medidas para cessar a situação e a responsabilidade civil.
Quando estejam em causa obras com impacto em partes comuns, ventilação do edifício ou alteração do aspeto exterior, a intervenção está também limitada pelas regras da propriedade horizontal, incluindo o artigo 1422.º do Código Civil. Numa situação de dúvida, a regra prudente mantém-se: discutir previamente em assembleia e garantir que as alterações cumprem as exigências técnicas e administrativas aplicáveis.
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