Um litígio entre vizinhos motivado por infiltrações graves numa habitação voltou a colocar em destaque os limites da responsabilidade dos proprietários quando os imóveis estão arrendados. Em causa esteve um pedido de indemnização superior a 13.000 euros, que acabou por ser afastado em sede de recurso, com o tribunal a ilibar o dono do imóvel situado no piso superior. Um entendimento que pode ter paralelos diretos com a realidade portuguesa.
A Audiência Provincial de Madrid deu razão a um proprietário que tinha sido inicialmente condenado a pagar 13.210,08 euros pelos danos causados por uma infiltração no apartamento situado no piso inferior. Segundo a sentença de 6 de outubro de 2025, citada pelo Noticias Trabajo, o tribunal entendeu que, neste caso concreto, não existia responsabilidade civil imputável ao dono do imóvel, uma vez que a habitação do piso superior estava arrendada e a rotura de um flexível de canalização não lhe tinha sido comunicada pelo inquilino.
De acordo com a decisão, embora recaia sobre o senhorio um dever geral de manutenção da casa, não lhe pode ser exigido um controlo permanente quando quem nela reside não cumpre a obrigação de informar sobre a necessidade de reparações.
Origem do conflito entre vizinhos
Segundo a sentença, a inquilina do apartamento inferior, também arrendatária do mesmo proprietário, avançou com uma ação judicial exigindo o pagamento dos prejuízos causados pelas infiltrações. A tese apresentada baseava-se no facto de o dono ser proprietário de ambos os imóveis, defendendo que deveria responder pelo alegado mau estado das instalações.
O proprietário contestou essa interpretação, argumentando que a fuga teve origem num elemento interno do apartamento superior e que nunca foi alertado para qualquer problema de canalização, precisamente porque não habitava o imóvel.
Primeira instância deu razão à lesada
Numa primeira fase, o Juízo de Primeira Instância n.º 40 de Madrid julgou procedente o pedido da inquilina do piso inferior, entendendo que a falha no flexível integrava o chamado “continente” da casa, pelo que a responsabilidade deveria recair sobre o proprietário. Essa decisão obrigava ao pagamento da indemnização reclamada.
Inconformado, o dono do imóvel recorreu para a Audiência Provincial, sustentando que não podia ser responsabilizado por uma avaria que lhe era impossível conhecer sem residir no local e sem qualquer comunicação do arrendatário.
Falta de comunicação afastou a culpa do proprietário
Ao reapreciar o caso, a Audiência Provincial revogou a condenação inicial. A decisão apoiou-se, entre outros argumentos, no artigo 21.º, n.º 3, da Lei espanhola do Arrendamento Urbano, que impõe ao inquilino o dever de comunicar ao senhorio, com a maior brevidade possível, a necessidade de reparações relevantes para a conservação da habitação.
Como não ficou demonstrado que o inquilino do piso superior tivesse avisado o proprietário, o tribunal concluiu que não era possível imputar ao senhorio uma conduta negligente por não ter evitado um dano que não teve oportunidade de prevenir.
Quem habita conta para efeitos de responsabilidade
Outro ponto central do acórdão prende-se com a distinção entre o proprietário e quem efetivamente habita a casa. Segundo o Noticias Trabajo, o tribunal considerou determinante que o senhorio não residia no imóvel onde se originou a infiltração, enquadrando o caso na lógica do artigo 1910 do Código Civil espanhol, tal como vem sendo interpretado pela jurisprudência: a responsabilidade tende a recair sobre quem habita a habitação de onde parte o dano, e não automaticamente sobre o proprietário quando o imóvel está arrendado.
A decisão refere ainda que não é legal nem racionalmente exigível uma supervisão constante das instalações internas se o arrendatário não cumpre o dever de aviso, também previsto no artigo 1559 do Código Civil espanhol.
Dever de vigilância considerado excessivo
A Audiência Provincial afastou igualmente uma leitura expansiva do artigo 1902 do Código Civil (responsabilidade por culpa ou negligência). Para os juízes, condenar o proprietário nestas circunstâncias equivaleria a impor-lhe um dever de vigilância exacerbado sobre a conduta do inquilino, algo que a lei não exige, sobretudo quando está em causa uma peça de canalização interna sob controlo diário de quem reside no imóvel.
Com esta fundamentação, o proprietário acabou por ser ilibado do pagamento da indemnização. A decisão, segundo a mesma fonte, não transitou em julgado, sendo ainda suscetível de recurso para o Supremo Tribunal espanhol.
Em Portugal?
Em Portugal, o enquadramento não é idêntico, mas há pontos de contacto. Por um lado, o arrendatário tem o dever de avisar imediatamente o senhorio quando tenha conhecimento de vícios ou perigos na coisa arrendada. Por outro, o senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo do imóvel para o fim a que se destina, o que inclui, em regra, a realização de reparações necessárias.
Na prática, em situações de infiltrações entre frações, a responsabilidade pode variar consoante a causa: se resulta de uso/negligência do ocupante, se há defeito estrutural, ou se houve (ou não) comunicação prévia ao senhorio e possibilidade de intervenção. Casos como este reforçam, também por cá, a importância de distinguir o dever de manutenção do proprietário dos deveres de vigilância e comunicação de quem tem o uso efetivo da casa.
