Viver numa casa arrendada que sofre uma inundação severa é um pesadelo, mas a situação agrava-se quando o senhorio, uma grande instituição bancária, ignora os pedidos de ajuda. Uma mulher viu-se forçada a recorrer a medidas desesperadas, incluindo pedir dinheiro emprestado ao antigo companheiro, para garantir que ela e os seus três filhos tivessem um teto habitável. O caso chegou à justiça e terminou com uma condenação do proprietário do imóvel.
De acordo com o Noticias Trabajo, portal espanhol especializado em economia e legislação laboral, que cita uma sentença de 23 de dezembro de 2025, o Tribunal Audiência Provincial de Barcelona condenou o Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) a pagar uma indemnização de 19.758,09 euros à mulher. A decisão considera que a instituição, enquanto senhorio, falhou no dever de conservação do imóvel, obrigando a arrendatária a assumir os custos das obras urgentes.
O BBVA tem sucursal em Portugal, conforme registo do Banco de Portugal, mas o litígio reportado ocorreu em Barcelona (Espanha). Segundo o Noticiastrabajo, o tribunal aplicou a Lei espanhola dos Arrendamentos Urbanos (Ley 29/1994, LAU), sublinhando que compete ao proprietário manter a habitação em condições de habitabilidade. O artigo 21.º dessa lei prevê a obrigação de o senhorio realizar as reparações necessárias e permite ao inquilino executar reparações urgentes quando o senhorio, após ser informado, não atue, podendo depois exigir o reembolso do custo.
Omissão do banco e o recurso à família
Segundo o Noticiastrabajo, o caso começou com uma fuga de água proveniente do piso superior, que devastou o apartamento onde a mulher residia com os filhos. A inundação terá causado danos graves nas paredes, pavimentos e instalações elétricas, tornando o espaço praticamente inabitável e perigoso.
Indica a mesma fonte que, embora o banco tenha reconhecido por escrito que a reparação era da sua responsabilidade, nunca avançou com qualquer intervenção. Perante a inércia do senhorio e a necessidade urgente de reparar a casa, a mulher viu-se obrigada a pedir dinheiro emprestado ao ex-companheiro e pai das crianças.
A reviravolta na justiça
De acordo com o Noticiastrabajo, a inquilina sofreu um revés inicial quando o Tribunal de 1.ª instância rejeitou a reclamação de 41.384,97 euros. A decisão terá entendido que a responsabilidade seria do vizinho do piso superior e levantou dúvidas quanto à prova de que a mulher tivesse efetivamente pago as reparações.
Ainda segundo a mesma fonte, a Audiência Provincial de Barcelona revogou esse entendimento, clarificando que, nos termos do artigo 21.º da LAU, o senhorio deve executar as reparações necessárias para conservar a habitação em condições de habitabilidade. A mesma norma prevê que, em caso de urgência e inação do proprietário após aviso, o inquilino possa intervir e reclamar posteriormente o valor despendido.
Cálculo da indemnização final
Segundo o Noticiastrabajo, a sentença não aceitou a totalidade do montante pedido, que incluía danos em bens pessoais, mas validou despesas diretamente ligadas à recuperação do imóvel. O valor de 19.758,09 euros terá sido sustentado por um relatório pericial apresentado pelo próprio banco, considerado fiável pelos magistrados na ausência de perícia alternativa.
A fonte refere ainda que o construtor responsável pela obra confirmou em julgamento ter recebido pagamentos parciais, o que ajudou a sustentar os custos alegados. A condenação inclui o pagamento de juros sobre o montante em dívida.
Sinal para o arrendamento
De acordo com o Noticias Trabajo, a decisão reforça a obrigação de conservação do imóvel por parte dos senhorios, mesmo quando os danos tenham origem em terceiros, e lembra que a via de recurso ainda não está esgotada: a sentença não seria definitiva, podendo ser interposto recurso de cassação para o Tribunal Supremo. O caso surge como alerta para as responsabilidades de quem coloca imóveis no mercado de arrendamento.
E se fosse em Portugal?
Em Portugal, o enquadramento é semelhante: o senhorio tem de assegurar ao arrendatário o gozo do locado para o fim do contrato (artigo 1031.º do Código Civil) e executar as obras de conservação necessárias, ordinárias ou extraordinárias (artigo 1074.º). Se a casa ficar em risco ou imprópria para habitar e o senhorio não agir, o arrendatário pode fazer as reparações urgentes e pedir o reembolso, desde que avise o senhorio (artigo 1036.º do Código Civil), sendo recomendável que esse aviso siga as formalidades de comunicação previstas no artigo 9.º da Lei n.º 6/2006 (NRAU), por escrito e por carta registada com aviso de receção.
Se a inundação provocar privação ou diminuição do gozo da casa, o arrendatário pode ter direito a uma redução proporcional da renda pelo período e extensão do problema (artigo 1040.º do Código Civil). E, caso o incumprimento seja grave ao ponto de tornar inexigível a manutenção do arrendamento, a lei prevê a possibilidade de resolução do contrato com fundamento em incumprimento (artigo 1083.º do Código Civil), sem prejuízo de o senhorio poder depois acionar seguro ou exigir responsabilidades a terceiros que tenham causado os danos.
