Quanto tempo leva uma nova habitação a ser licenciada? A verdade é que ninguém sabe ao certo.
O Algarve é a região do país com o maior número de imóveis urbanos por habitantes e com mais casas de segunda habitação. Era suposto o processo de licenciamento urbano ser mais ágil, mas quem pensar em adquirir um lote urbano para começar a construir a sua habitação de “sonho” tem reservado uma tarefa titânica digna da expressão “passar as passas do Algarve”.
Há quem demore até um ano a aprovar arquiteturas e especialidades, mas não faltam casos que passam dos dois aos três anos.
Para construir uma casa em Portugal, para além do atual custo “galopante” com a construção em si, junta-se toda uma parte documental e legislativa que implica longos tempos de espera.
Maria José Rodrigues deixou o seu testemunho experiencial no então blogue “simplificar.gov.pt” sobre “a burocracia para a obtenção de licenças e autorizações, com custos financeiros elevadissimos, idas constantes a gabinetes camarários, atualizações de cadernetas prediais, registos notariais, emissões de licenças, plantas e alterações às plantas, envio de notificações, IMI, finanças, registo predial, etc. etc.”.
Das várias etapas, fases e obrigações vivenciadas, procurou elencar todas elas numa difícil missão que aqui partilhamos:
– Plano de Informação Prévia: Câmara Municipal do local do imóvel;
– Plano de Pormenor (se loteamento) ou Plano Director Municipal (se não loteamento);
– Aval por parte da Câmara Municipal;
– Levantamento topográfico;
– Projeto de arquitetura;
– Projeto de Especialidades – somente serão exigidos os projetos que se aplicam à intervenção em causa, mas pelo menos alguns destes são obrigatórios: Projeto de estabilidade, escavação e contenções periféricas, Projeto de alimentação e distribuição de energia eléctrica, Projeto de instalação de gás, Projeto de redes prediais de águas e esgotos, Projeto de águas pluviais, Projeto de arranjos exteriores, Projeto de instalações telefónicas e telecomunicações (ITED), Estudo de comportamento térmico e declaração de conformidade regulamentar (DCR), Projeto de instalações eletromecânicas, Projeto de segurança contra incêndios em edifícios, Projeto de condicionamento acústico, Plano de segurança e saúde fase de projeto;
– Requerimento para entrega dos projetos de especialidades;
– Requerimento para dispensa de especialidades;
– Taxas para verificação do projeto de gás;
– Taxas para verificação de projetos de segurança contra incêndios;
– Taxas para emissão de DCR;
– Mais taxas camarárias de vários tipos, consoante a autarquia;
Demasiada burocracia, tempo e dinheiro para construção de uma habitação
Diz Maria José Rodrigues que “se a Câmara aprovar tudo o que foi citado anteriormente com meses de espera, e ainda outras tantas declarações e autorizações obrigatórias que há a acrescentar e que não estão referidas por desconhecimento, será o momento de obter o direito à licença de construção;
– Depois a Construção do imóvel;
– E por fim a Licença de habitação.
Tudo isto leva meses, deslocações várias a vairiados gabinetes e serviços estatais e muito, muito, muito dinheiro”.
Modelo francês pode ser “tratado em menos de duas semanas”
Como ponto de comparação, partilha o modelo francês que pode ser “tratado em menos de duas semanas”, e que alberga o seguinte num só serviço:
a) Registo do terreno/verificação da escritura do terreno;
b) Verificação se pode ou não construir in loco;
c) Assembleia de vizinhos (informação aos vizinhos que se encontram rodeados na área de construção – caso existam);
d) Aprovação do projeto de arquitetura (que contempla tudo de uma só vez);
e) Contrução definitiva.
Oferta do parque habitacional não consegue superar procura
Os dados preliminares dos Censos 2021 mostram que Portugal registou um ligeiro crescimento do número de edifícios e de alojamentos destinados a habitação, nos últimos 10 anos. Mas trata-se de “um ritmo de crescimento bastante inferior ao verificado em décadas anteriores”. Os edifícios aumentaram +0,8% e as habitações +1,7%, quando na década anterior tinham subido 12% e 16% respetivamente.
Na última década, entre 2010 e 2020, o maior aumento do parque habitacional no continente registou-se no Algarve, com mais 1,1% de edifícios e 3,2% de habitações.
Mesmo assim, são números insuficientes: a oferta não tem conseguido colmatar a forte procura que se tem vindo a registar.
Da análise feita no ‘Imobilário’ do jornal Público, “os Censos mostram que se reforçou ‘ligeiramente’ o peso da primeira habitação em detrimento das residências secundárias, num total de 4,1 milhões de residências permanentes e 1,1 milhões de residências secundárias ou de uso sazonal. Os alojamentos de primeira habitação representam 65% do total, mais 1,3% face a 2011, e as segundas habitações perderam importância relativa em 0,8%. São 723.214 os alojamentos vagos, 0,4% do total”.
Algarve com o maior peso das residências secundárias
Diz o ‘Imobiliário que “se Lisboa tem a maior percentagem de alojamentos de residência habitual, num total de 79,6%, e a menor percentagem de habitações secundárias, de 9,7%, o Algarve destaca-se com 38,6%, sendo a região com maior peso das residências secundárias. No entanto, também nesta região, nomeadamente em Faro, os analistas dizem que a procura por primeira habitação tem vindo a aumentar de forma acentuada”.
Especialmente no Algarve, as suas 16 autarquias não se podem dar ao luxo de serem “ineficiente” na habitação. Mas, numa consulta prévia a várias gabinetes de arquitetura e de engenharia na região, o POSTAL facilmente constata que os prazos de licenseamento, não só variam de autarquia para autarquia, como continuam a haver situações “bajuladas”, umas pela ‘sorte’, outras pelo ‘azar’.
Recentemente, o presidente executivo da Avenue, uma das maiores promotoras imobiliárias em Portugal explicava ao jornal Expresso que por cada ano de atraso num processo de licenciamento para construção de habitação “são mais €500 por cada metro quadrado no momento em que as casas são colocadas à venda”. Aniceto Viegas exemplificava assim que, “se uma casa tivesse um preço inicial estimado em €2000 por metro quadrado, basta um ano à espera do licenciamento camarário para, no final da obra, cada metro quadrado já custar €2500. Ou seja, uma casa de 100 m2, em vez de custar €200 mil, pode acabar por ser vendida por €250 mil”.
Este exemplo empírico, mesmo sem rigor científico, traduz-se num prejuízo médio de 2% por cada mês, face aos custos da burocracia com que alguém se depara em Portugal sempre que quer aprovar a construção de uma nova habitação
