A colocação da unidade exterior de ar condicionado na fachada de um edifício pode desencadear ordens de remoção e custos de reposição. Sempre que a obra altere a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, carece de autorização da assembleia por maioria de dois terços do valor total do condomínio (artigo 1422.º, n.º 3, do Código Civil).
Quando é obrigatória a autorização
Colocar equipamentos visíveis na fachada é, em regra, uma alteração da imagem do edifício, pelo que a instalação só deve avançar com aprovação da assembleia de condóminos por maioria de 2/3, ao abrigo do artigo 1422.º do Código Civil. Se a unidade for fixada em partes comuns (p. ex., paredes estruturais exteriores, telhado/terraço de cobertura, instalações/condutas gerais, ou saguões/pátios quando comuns), pode configurar “inovação” e volta a exigir a mesma maioria qualificada (artigo 1425.º, n.º 1).
Alteração estética ou “inovação”?
A jurisprudência tem distinguido: o Supremo Tribunal de Justiça decidiu que a colocação de AC na fachada num prédio sem especial valimento arquitectónico pode não ser “inovação” (logo, não cai no 1425.º). Contudo, isso não dispensa a observância do artigo 1422.º sempre que a estética/linha arquitectónica esteja em causa. E o STJ clarificou que o 1425.º se aplica às inovações nas partes comuns, cabendo ao 1422.º reger as obras nas fracções e a preservação da estética do edifício.
O que dizem os tribunais
– Tribunal da Relação de Lisboa (2009): não há “inovação” quando a instalação não altera a estética/linha do edifício; afastou indemnização.
– Tribunal da Relação do Porto (2009): instalação em parte comum pode ser inovação, exigindo aprovação por 2/3.
– Julgado de Paz (2024): decisão a ordenar a remoção de AC da fachada e reparação dos danos.
– Tribunal da Relação do Porto (2021): litígio sobre AC e arranjo estético/fachada, confirmando a relevância dos artigos 1422.º e 1425.º.
As regras municipais também contam
Para além das regras do condomínio, os municípios impõem restrições urbanísticas:
– Lisboa (Baixa Pombalina): é interdita a instalação, nas fachadas principais, de aparelhos de ar condicionado (elementos “dissonantes”).
– Lagos: é proibida a afixação de AC visíveis no exterior e interdito o escoamento das águas de condensação nas fachadas/para a via pública (deve ligar à rede de esgotos).
O que fazer antes de instalar
A via mais segura é levar o tema à assembleia de condóminos (com memória descritiva do local e do modelo), procurar solução técnica comum (p. ex., espaço técnico/uniformização) e confirmar o regulamento municipal aplicável, sobretudo em centros históricos/zonas classificadas.
Instalar sem autorização pode levar a ordens de remoção e custos de reposição da fachada. Há decisões que determinam a retirada do equipamento e a reparação dos danos.
No verão, instalar um ar condicionado pode ser inevitável, mas na fachada, a lei é clara: quando haja impacto na estética/linha arquitectónica ou se trate de partes comuns, é necessária aprovação por 2/3, e é obrigatório respeitar as regras municipais. Assim, evita‑se conflito entre vizinhos, processos e despesas inesperadas.
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