A instalação de uma porta metálica para fechar uma parte de um pátio comum e destiná-lo a uso privado acabou por sair cara a um proprietário em Espanha. A justiça considerou ilegal a ocupação de uma zona do pátio comunitário sem autorização da assembleia de condóminos e ordenou a reposição do espaço ao seu estado original.
O caso foi decidido pela Audiência Provincial de Girona, que confirmou uma sentença de primeira instância favorável à comunidade de proprietários. Em causa estava a colocação unilateral de uma porta de ferro galvanizado num pátio de luzes comum, com o objetivo de impedir o acesso e reservar a área para uso exclusivo do morador.
A origem do conflito no condomínio
De acordo com o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, o proprietário avançou com a instalação da porta sem qualquer deliberação da assembleia de condóminos. A comunidade reagiu, solicitando a remoção da estrutura e o fim da utilização privativa do espaço, mas o vizinho recusou, defendendo que a área não teria natureza comum ou que estaria abandonada.
Perante a recusa, o condomínio avançou para tribunal, alegando que se tratava de uma apropriação indevida de um elemento comum do edifício, alterando a configuração original do imóvel sem autorização legal.
Primeira decisão judicial deu razão à comunidade
O Julgado de Primeira Instância n.º 3 de Girona acabou por concordar com a posição da comunidade. Segundo a decisão, o proprietário modificou um elemento comum do edifício e passou a utilizá-lo como se fosse seu, sem qualquer consentimento dos restantes condóminos.
O tribunal ordenou a retirada da porta metálica e determinou que o espaço fosse devolvido ao seu estado original, cessando imediatamente o uso exclusivo.
Tribunal da Relação confirma ilegalidade da ocupação
Inconformado, o vizinho recorreu da decisão. No entanto, a Audiência Provincial de Girona confirmou integralmente a sentença. Segundo a mesma fonte, os juízes consideraram provado que o pátio era um elemento comum e que a sua ocupação, para uso exclusivo, exigiria acordo unânime da comunidade.
O tribunal recordou que, nos termos do artigo 396.º do Código Civil espanhol e do artigo 7.º, n.º 1, da Lei da Propriedade Horizontal, os elementos comuns não podem ser alterados nem afetos a uso privativo por iniciativa de um só proprietário, sem o consentimento devido da comunidade.
Espaço comum mantém essa natureza mesmo sem uso frequente
Um dos argumentos rejeitados pela Audiência foi o de que o espaço não tinha uso definido ou regular. Segundo a decisão, o facto de uma área comum ser pouco utilizada não a transforma em propriedade privada, nem legitima a sua apropriação unilateral.
De acordo com a publicação, a instalação da porta metálica reforçou a intenção clara de ocupação exclusiva, afastando qualquer tese de uso tolerado ou provisório.
Não houve tolerância nem passividade da comunidade
Outro ponto analisado pelo tribunal foi a alegada tolerância dos restantes moradores. A Audiência concluiu que não existiu qualquer consentimento, tácito ou expresso, sublinhando que a comunidade atuou com diligência ao tentar resolver a situação de forma amigável antes de recorrer aos tribunais.
Essa atuação atempada afastou qualquer argumento de aceitação prolongada ou abandono do espaço comum.
Decisão obriga à reposição do estado original
No final, a Audiência Provincial confirmou a condenação: o proprietário terá de retirar a porta metálica e devolver o pátio ao seu estado original, cessando o uso privativo da área.
Segundo explica o Noticias Trabajo, a decisão ainda admitia recurso para o Tribunal Supremo, mas, até nova decisão, a ordem judicial mantém-se válida.
Um alerta para situações semelhantes
Este caso serve de alerta para proprietários que pretendam alterar ou ocupar partes comuns dos edifícios. Mesmo intervenções aparentemente simples podem ser consideradas ilegais se não forem previamente aprovadas pela assembleia de condóminos, com a maioria legalmente exigida e, quando está em causa transformar um espaço comum em uso exclusivo, as exigências tendem a ser ainda mais apertadas.
E em Portugal?
Em Portugal, uma situação semelhante é analisada no regime da propriedade horizontal do Código Civil. À partida, são partes comuns, entre outras, as “entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum” (artigo 1421.º, n.º 1, alínea c)), e também se presumem comuns “os pátios e jardins anexos ao edifício” (artigo 1421.º, n.º 2, alínea a)). O próprio Código Civil prevê ainda que o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas comuns, mas isso tem de constar do título (artigo 1421.º, n.º 3).
Se a intenção for, na prática, “privatizar” uma zona comum (por exemplo, fechá-la com uma porta e impedir o acesso), o ponto crítico é este: essa afetação a uso exclusivo não se presume. Em regra, ou já está prevista no título constitutivo, ou implica alterar o título, o que exige acordo de todos os condóminos e formalização por escritura pública (artigo 1419.º, n.º 1).
Quanto a obras/intervenções em partes comuns, as inovações dependem, regra geral, de aprovação por maioria que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 1). E, quando há obras que mexem com a linha arquitetónica/arranjo estético, a lei também aponta para maiorias qualificadas (artigo 1422.º, n.º 3).
Na prática, se um condómino avançar sozinho para fechar e usar como “privado” um espaço que é comum, o condomínio pode exigir a reposição do estado anterior, e os tribunais têm ordenado a remoção de obras não autorizadas em partes comuns quando se prova a alteração ilegítima do uso e da configuração dessas áreas.
