Urbanismo e edifícios devolutos

Os núcleos históricos e os devolutos

Os edifícios devolutos são um problema social e urbanístico que exige atenção e o tratamento adequado por parte do Estado e Autarquias. Este tema tem sido muitas vezes tratado com aplicação de penalizações de IMI, ao triplo, que neste momento está a alargar a um conceito de aplicação por regra e de forma indiscriminada. Os núcleos históricos e as ARU’s deixaram de ter uma importância como foco de atenção desta medida, para vir a ser considerada a sua aplicação tendencial a todo um município.

A questão que está por detrás deste pensamento será a de aplicar a igualdade de tratamento, para situações iguais, no entanto, revela-se, na minha opinião, um pouco excessiva, a aplicação desta medida em espaços peri-urbanas, ou em casos de espaço rural, por exemplo. O urbanismo por definição olha para o território e cria visões, escalas e intencionalidades. A atitude de um urbanista é possuída sempre de um propósito, ou seja, sempre que é aplicada uma medida, deverá existir um interesse público forte, como seja, uma vontade de reabilitar ou regenerar os nossos centros históricos.

Estender uma medida de penalização a todos os devolutos de um município, de forma ampla, generalizada, parece ser despido de intencionalidade, porque não hierarquiza, ou não distingue os territórios nas suas diferentes funções e usos.

A aplicação de penalidades deverá ser equilibrada por um diálogo frutuoso entre as famílias e os particulares e as autarquias, numa ótica de encontrar soluções financeiras ou mesmo de projeto, por forma a resolver questões particulares afetas a cada caso.

Nesta ótica, o Estado deu um passo importante, mas que no Algarve tem sido pouco utilizado, o recurso ao IFFRU, com base em Fundos Europeus específicos para Reabilitação, que é um instrumento importante para o financiamento destas operações. É vantajoso, em juros e no procedimento, mas ainda assim, talvez por falta de informação ou de esclarecimento, parece ser de difícil aplicação no Algarve.

Os devolutos ao longo do tempo

Os devolutos são edifícios ou frações que estão em estado de abandono, ou fechadas, sem consumos de água ou electricidade, e sem qualquer arrendamento, há mais de um ano. Estes indícios poderão ser enganadores, sendo importante, na fase de identificação dos mesmos, realizar vistorias, ou entender quais os motivos que levaram a esta situação. A adequação da realidade de cada caso ao espírito da legislação exige sensibilidade e rigor na verificação.

As razões que estão por detrás deste fenómeno das cidades, os devolutos, iniciou-se com base na política de congelamento das rendas, o qual tornou praticamente inexistente a entrada de novas habitações para o arrendamento.

Nos anos 80 e 90, com a vantagem do crédito bancário e a possibilidade de aquisição de habitação própria, a solução de uma família no que diz respeito à habitação era a compra. Com a crise do setor de construção, tudo deprimiu, incluindo a reabilitação urbana. Tudo parou significativamente.

Com o retomar de alguns sinais de vitalidade da economia, com o aumento do Turismo, e a virtude do Alojamento Local desburocratizado, a reabilitação urbana renasce. Bem ou mal executadas, as obras nos Centros Históricos proliferam, sobretudo em edifícios que se encontravam vazios, sem ocupação. Em Faro, parte dos devolutos nas ARU´s deixaram de existir, pelo grande potencial económico que estes locais representam.

Esta nova economia é importante para os pequenos empresários, e para acolher os turistas que procuram alojamento a preços razoáveis.

A habitação como uma necessidade imperiosa

Hoje, coloca-se um desafio importante: criar disponibilidade de habitação permanente nos nossos núcleos históricos, decorrente de reabilitação dos edifícios devolutos. Para tal, o empresário é inteligente e se existir mais rentabilidade noutras atividades, será preferível ir para outros setores. Importa, assim, o Estado ou as Autarquias perceberem a lógica, e atribuírem as vantagens fiscais e os estímulos que façam balançar de forma favorável o mercado para a criação de mais habitações.

Este grande desafio que é a criação de habitação para as pessoas que vivam ou trabalham na cidade, é fundamental para a sociedade no seu todo, sendo que a intervenção do Estado tarda ou é escassa. A sua vocação centra-se na habitação social ou a custos controlados, não tendo grande intervenção no global do mercado de habitação.

O urbanismo é uma arte que poderá atribuir o papel de reforço de áreas residenciais a determinadas zonas e de outras de regeneração urbana de usos mistos, criando vantagens para a habitação, caso haja uma vontade estratégica de dinamizar este setor.

(Artigo publicado no Caderno Cultura.Sul de Dezembro)