Aqueles que têm algumas poupanças e pretendem amortizar antecipadamente o crédito à habitação podem optar por reduzir o valor da prestação mensal ou tentar encurtar o prazo do empréstimo. Embora as duas soluções permitam diminuir os juros a pagar ao banco, existem diferenças importantes: a redução da prestação acontece automaticamente após uma amortização parcial, enquanto a diminuição do prazo exige uma renegociação do contrato com a instituição financeira.
O cliente bancário pode reembolsar antecipadamente parte do capital em dívida, no montante que entender, desde que cumpra os procedimentos estabelecidos. No portal do Banco de Portugal pode ler-se que esta possibilidade permite reduzir o valor sobre o qual são calculados os juros futuros, mas o efeito nas prestações depende das condições do empréstimo e da decisão do consumidor.
Baixar a prestação mensal é a consequência automática
Quando um cliente entrega ao banco uma quantia para amortizar parcialmente o crédito à habitação, o capital em dívida diminui. Esta operação traduz-se, por regra, numa redução do valor das prestações mensais, mantendo-se o prazo de reembolso inicialmente contratado.
A opção pode ser particularmente útil para famílias que procuram aliviar o orçamento mensal, uma vez que permite libertar algum rendimento para outras despesas. Contudo, apesar de diminuir os juros futuros, o empréstimo continua a prolongar-se pelo período inicialmente previsto, pelo que a redução do custo total poderá ser inferior à obtida através de um encurtamento do prazo.
Reduzir o prazo pode permitir poupar mais em juros
Outra possibilidade consiste em utilizar a amortização para diminuir o número de anos que faltam até ao pagamento total do empréstimo. Neste caso, o consumidor procura manter uma prestação próxima da anterior, mas liquidar a dívida mais cedo, reduzindo o período durante o qual são cobrados juros.
De salientar que esta alteração não é automática. O cliente tem de apresentar um pedido de renegociação do prazo ao banco, sendo necessário que ambas as partes cheguem a acordo. Em condições equivalentes de capital e taxa de juro, encurtar o prazo permite geralmente uma maior poupança de juros do que reduzir apenas a prestação mensal, embora implique um esforço financeiro mensal superior.
Banco exige aviso prévio de sete dias úteis
Quem pretender amortizar parcialmente o crédito à habitação deve informar a instituição financeira com pelo menos sete dias úteis de antecedência. Segundo o Banco de Portugal, a amortização deve ocorrer numa data coincidente com o pagamento da prestação mensal, podendo o consumidor escolher o montante que pretende entregar.
Depois de receber o pedido, o banco deve informar o cliente, sem demora e em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto da operação, explicando os pressupostos utilizados. Já no caso de uma amortização total, que implica liquidar toda a dívida antes do prazo contratado, o aviso prévio exigido é de dez dias úteis.
Amortização antecipada pode implicar o pagamento de comissões
Em 2026, os bancos podem cobrar uma comissão pelo reembolso antecipado do crédito à habitação. O valor máximo é de 0,5% do capital amortizado nos contratos com taxa de juro variável e de 2% nos empréstimos com taxa fixa. Assim sendo, uma amortização de 10.000 euros pode implicar uma comissão máxima de 50 euros no primeiro caso ou de 200 euros no segundo.
Contudo, estes valores representam limites máximos e podem ser inferiores ou inexistentes se o contrato estabelecer condições mais favoráveis. A isenção temporária aplicável a determinados créditos à habitação com taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025. Continuam previstas isenções em situações específicas, nomeadamente quando o reembolso antecipado está relacionado com morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares.
Qual das opções pode ser mais vantajosa?
A escolha depende sobretudo da situação financeira e dos objetivos do consumidor. Quem pretende reduzir os encargos mensais pode beneficiar mais de uma prestação inferior, enquanto quem dispõe de rendimentos suficientes para manter o esforço financeiro poderá conseguir uma poupança superior nos juros ao reduzir o prazo do empréstimo.
Antes de tomar uma decisão, o Banco de Portugal recomenda que os clientes obtenham informação sobre o impacto do reembolso antecipado. Por isso, é aconselhável solicitar ao banco simulações para os dois cenários, comparando o valor da prestação, os juros totais previstos, as eventuais comissões e o prazo restante.
