A introdução de limites às rendas em Barcelona coincidiu com uma redução dos preços médios, mas também com menos anúncios de arrendamento e um número de novos contratos inferior ao de vários períodos anteriores. Os dados oficiais e os estudos económicos mostram o que mudou no mercado e ajudam a distinguir os factos das relações de causa e efeito que ainda não estão demonstradas. A renda média dos novos contratos em Barcelona diminuiu 4,4% entre o primeiro trimestre de 2024 e o segundo trimestre de 2026. O dado, divulgado pelo Governo da Catalunha a 2 de novembro de 2026, voltou a colocar a regulação do mercado imobiliário no centro do debate. Contudo, outros indicadores mostram uma realidade mais complexa, com menos imóveis anunciados, alterações no ritmo de contratação e diferenças na evolução da construção.
Os atuais limites começaram a aplicar-se em Barcelona em 16 de março de 2024, ao abrigo da Lei espanhola 12/2023, que introduziu os números 6 e 7 do artigo 17.º da Lei dos Arrendamentos Urbanos. O regime limita as rendas iniciais dos novos contratos nas zonas declaradas sob pressão habitacional, tendo em conta a renda anterior e, nos casos previstos, um índice de referência. Os números apresentados pelos defensores e pelos críticos da legislação não são necessariamente contraditórios. Muitas vezes, medem aspetos diferentes do mercado. A questão é perceber o que mostram efetivamente e até onde permitem estabelecer relações de causalidade.
As rendas baixaram mesmo 4,4% em Barcelona?
Segundo os dados oficiais da Generalitat da Catalunha, elaborados a partir das cauções depositadas no Instituto Catalão do Solo, a renda média mensal dos novos contratos passou de 1193,51 euros, no primeiro trimestre de 2024, para 1140,89 euros, no segundo trimestre de 2026. Uma redução de aproximadamente 53 euros mensais. A descida refere-se a essa comparação com o início de 2024. Face ao segundo trimestre de 2025, a renda média aumentou cerca de 0,5%. No conjunto dos municípios abrangidos pela regulação, os preços aumentaram 0,7% entre o primeiro trimestre de 2024 e o segundo trimestre de 2026, enquanto nos restantes municípios catalães subiram 11%. A inflação acumulada no mesmo intervalo foi de aproximadamente 6,8%, segundo a série de acompanhamento publicada pela Generalitat. A diferença entre os territórios é significativa, mas não permite concluir, por si só, que tenha sido inteiramente provocada pela legislação. Os municípios apresentam condições distintas de procura, oferta e preços iniciais.
Existe ainda outro fator: segundo as séries da Generalitat para Barcelona, a dimensão média das habitações arrendadas cuja área foi possível identificar no cadastro diminuiu, no mesmo intervalo, de aproximadamente 75 para 71 metros quadrados. O preço médio por metro quadrado, entretanto, aumentou, atingindo 17,13 euros no segundo trimestre de 2026. Assim, embora a redução da renda mensal média seja real, parte da diferença pode estar relacionada com a menor dimensão dos imóveis contratados. A estatística não demonstra que uma habitação equivalente tenha ficado 4,4% mais barata.
Os inquilinos estão a poupar 129 euros por mês?
O Governo catalão apresentou também uma poupança média de 129 euros mensais, mas este valor corresponde a uma estimativa para os novos contratos nas zonas reguladas. A Generalitat compara a renda média de cerca de 894 euros com os 1023 euros que estima que seriam praticados caso os preços tivessem mantido a tendência de crescimento anterior à aplicação dos limites. O gráfico oficial prolonga essa tendência até ao segundo trimestre de 2026. Trata-se, portanto, de uma comparação com um cenário hipotético sem regulação, e não de uma redução de 129 euros efetivamente observada nas rendas pagas. O resultado depende dos pressupostos adotados sobre a evolução que o mercado teria registado sem os limites. A extrapolação da tendência anterior não permite, por si só, isolar o efeito da legislação.
Há menos casas disponíveis para arrendar?
Um estudo de Fernando Pinto, publicado pela Fundação de Estudos de Economia Aplicada (Fedea) a 8 de junho de 2026, identificou uma redução de 22,2% no número de anúncios de arrendamento na província de Barcelona, entre o primeiro trimestre de 2024 e o último de 2025. A análise utiliza dados do Barómetro del Alquiler, do Observatório do Arrendamento. No conjunto da Catalunha, a diminuição foi de 20,5%. Na Comunidade de Madrid, onde não se aplicavam os mesmos limites, os anúncios aumentaram 3,9%. O estudo identificou ainda uma diferença na concorrência pelas habitações anunciadas: no final de 2025, cada anúncio na província de Barcelona recebia, em média, 462 contactos nos primeiros dez dias após a publicação, contra 103 na Comunidade de Madrid. Estes indicadores mostram uma menor oferta anunciada e maior pressão sobre as habitações disponíveis nos canais analisados. Contudo, não permitem determinar que parte dessas diferenças resulta da regulação. O próprio autor reconhece que a investigação é descritiva e não apresenta estimativas causais.
Por outro lado, no balanço apresentado em 2 de novembro, a Generalitat indica que o número de contratos de arrendamento em vigor nas zonas reguladas da Catalunha aumentou cerca de 23 500 desde a introdução dos limites. Os resultados medem realidades diferentes. Uma habitação pode continuar arrendada sem aparecer nos anúncios, pelo que uma diminuição da oferta anunciada não significa necessariamente uma redução equivalente do número total de casas arrendadas.
O número de novos contratos diminuiu?
Os registos do Instituto Catalão do Solo (Incasòl) mostram que a Catalunha registava entre 30 mil e 40 mil novos contratos por trimestre em 2022 e 2023, antes da aplicação dos atuais limites. No segundo trimestre de 2026, foram registados 26 449, praticamente o mesmo número do período homólogo de 2025. Em Barcelona, foram registados 7845 novos contratos no mesmo período, mais 5,9% do que um ano antes, embora abaixo dos níveis observados em vários anos anteriores à atual regulação. A diminuição face aos níveis anteriores pode resultar de vários fatores: menor disponibilidade de habitações, maior duração dos arrendamentos ou menor mobilidade dos inquilinos. O recuo da contratação já era visível em 2023, antes da aplicação dos limites iniciada em março de 2024.
Além disso, o Real Decreto-lei espanhol 7/2019 já tinha reforçado a estabilidade dos arrendamentos, através de prorrogações obrigatórias até perfazer cinco anos de contrato, ou sete quando o senhorio é uma pessoa coletiva. Consequentemente, não é possível concluir que a diminuição dos novos contratos resulte exclusivamente da regulação. Mas também não é possível concluir, apenas pelo aumento dos contratos em vigor, que o acesso à habitação tenha melhorado.
O que aconteceu à construção de habitações?
Segundo o Instituto de Estatística da Catalunha (Idescat), o número de habitações previstas em projetos de construção ou reabilitação com visto técnico caiu 4,4% na Catalunha em 2025, enquanto no conjunto de Espanha aumentou 7,8%. Este indicador não corresponde ao número de casas efetivamente em construção. Resulta dos vistos de direção de obra comunicados pelos organismos profissionais e inclui tanto construção como reabilitação. Outros indicadores apresentam uma evolução diferente. A Associação de Promotores e Construtores da Catalunha (APCE), com base nos dados da Agência de Habitação da Catalunha, indica que o número de habitações abrangidas por vistos de obra nova aumentou 8,9% no primeiro semestre de 2026, relativamente ao mesmo período do ano anterior. As habitações concluídas cresceram 32%. As séries não são diretamente comparáveis: a do Idescat inclui construção e reabilitação, enquanto o aumento de 8,9% divulgado pela APCE se refere apenas à obra nova. Importa também distinguir os vistos técnicos das licenças municipais e das habitações efetivamente concluídas.
A comparação com Espanha não demonstra, isoladamente, que os limites às rendas tenham provocado a quebra do indicador de 2025. A construção depende de fatores como os custos dos materiais, o financiamento, a disponibilidade de terrenos e os processos de licenciamento. Estes dados também não isolam a construção destinada ao arrendamento. Além disso, os projetos contabilizados em determinado ano podem resultar de decisões de investimento tomadas vários anos antes.
O que dizem os estudos internacionais sobre o controlo das rendas?
Uma revisão científica publicada em 2024 no Journal of Housing Economics, da autoria de Konstantin Kholodilin, analisou uma extensa literatura empírica sobre os efeitos da regulação. Numa síntese posterior, divulgada em agosto do mesmo ano pelo Institute of Economic Affairs, o investigador apresentou uma contagem que inclui trabalhos publicados e não publicados em revistas científicas. Dos 65 estudos que analisaram as rendas das habitações reguladas, 56 identificaram reduções. Entre os trabalhos sobre a oferta de arrendamento, 12 em 16 encontraram efeitos negativos. Na construção, 11 de 16 identificaram reduções, enquanto 14 de 17 estudos sobre o segmento não regulado verificaram aumentos das rendas. Os resultados mostram que os benefícios sobre os preços das habitações reguladas podem coexistir com efeitos negativos noutros segmentos do mercado. Contudo, estes estudos analisam diferentes países, períodos e modelos de regulação. A predominância de determinados resultados na literatura não demonstra que todos esses efeitos estejam a ocorrer, com a mesma dimensão, em Barcelona.
Uma investigação de Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza e Mariona Segú, publicada em 2023 na revista Regional Science and Urban Economics, sobre uma experiência anterior de controlo de rendas na Catalunha, entre 2020 e 2022, estimou uma redução dos preços entre 4% e 6%, sem encontrar evidência de diminuição do número de habitações arrendadas no período analisado. Ao contrário de uma simples comparação antes e depois da medida, este estudo utilizou métodos estatísticos para estimar efeitos causais, comparando municípios regulados com outros não regulados. A amostra principal excluiu Barcelona, embora os autores tenham realizado testes adicionais incluindo a cidade, com resultados semelhantes. Os resultados sobre a oferta não são, porém, unânimes. Um documento de trabalho de Joan Monras e José García-Montalvo, divulgado em 2023 pelo Banco da Reserva Federal de São Francisco, estimou uma redução de cerca de 10% nos novos contratos, utilizados pelos autores como indicador da oferta de arrendamento.
Estas investigações dizem respeito a uma legislação anterior e a períodos de observação diferentes, não podendo ser automaticamente transferidas para a regulação iniciada em 2024. Jofre-Monseny e os coautores sublinham ainda que a curta duração da experiência analisada impede avaliar os efeitos de longo prazo sobre a oferta, incluindo a construção.
Afinal, o que está a acontecer em Barcelona?
Os dados disponíveis mostram uma redução nominal da renda média dos novos contratos em Barcelona face ao início de 2024, uma diminuição das habitações anunciadas na província e um número inferior de novos contratos relativamente a vários períodos anteriores aos atuais limites. Em simultâneo, segundo a Generalitat, aumentou o número de contratos em vigor nas zonas reguladas da Catalunha, enquanto os indicadores da construção apresentam evoluções distintas.
Estes indicadores não permitem concluir, isoladamente, que os limites às rendas tenham causado toda a descida dos preços, a redução dos anúncios ou a evolução da construção. Também não permitem afirmar que a diminuição dos anúncios corresponda ao desaparecimento equivalente de habitações arrendadas, nem que o crescimento dos contratos ativos signifique maior facilidade em encontrar casa. A distinção essencial é entre aquilo que aconteceu depois da entrada em vigor dos limites e aquilo que aconteceu por causa deles. Para determinar a dimensão dos efeitos causais da regulação, é necessário recorrer a estudos que controlem outros fatores económicos, demográficos e habitacionais e permitam comparar o mercado observado com uma estimativa credível do que teria acontecido sem a medida.
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