Uma inquilina realizou obras numa habitação arrendada sem qualquer licença urbanística nem autorização da proprietária e, no final, foi a senhoria quem ficou obrigada a proceder à demolição. A decisão foi confirmada pelo Tribunal Superior de Justiça da Catalunha e reforça um princípio essencial do direito urbanístico: a responsabilidade legal recai, em regra, sobre o proprietário do imóvel, mesmo quando não foi ele a executar as obras nem a autorizar a sua realização.
De acordo com o Noticias Trabajo, site espanhol especializado em assuntos legais e laborais, o caso remonta a uma intervenção não licenciada numa habitação situada em Barcelona, que levou o município a emitir uma ordem de reposição da legalidade urbanística. A proprietária contestou a decisão, alegando que a casa se encontrava arrendada e que não tinha sido ela a realizar as obras.
A ordem de demolição partiu da câmara municipal
Segundo a mesma fonte, a sentença do Tribunal Superior de Justiça da Catalunha, datada de 7 de abril de 2025, refere que o Ayuntamiento de Barcelona tinha emitido uma ordem de restauração da legalidade urbanística ao detetar obras não autorizadas na habitação. A ordem foi dirigida à proprietária enquanto titular registal do imóvel, independentemente de quem tivesse executado materialmente os trabalhos.
A senhoria apresentou recurso, defendendo que não podia ser responsabilizada por atos praticados por terceiros e que, além disso, não tinha a posse da casa nem acesso ao interior da habitação para executar a demolição. O município manteve a decisão e o caso seguiu para o tribunal contencioso-administrativo.
Primeira instância deu razão à proprietária
Num primeiro momento, o Tribunal do Contencioso‑Administrativo n.º 13 de Barcelona deu razão à proprietária. O juiz entendeu que a falta de posse do imóvel constituía um obstáculo prático à execução da ordem de demolição, considerando que não era razoável exigir à senhoria a realização das obras enquanto o imóvel estivesse ocupado pela inquilina.
Tribunal superior clarifica quem responde urbanisticamente
Ao analisar o caso em recurso, o Tribunal Superior de Justiça da Catalunha concluiu que a ausência de posse não exonera o proprietário das suas responsabilidades urbanísticas. Segundo o Noticias Trabajo, os juízes lembraram que o artigo 122.º, n.º 1, do Decreto 64/2014, que regula a proteção da legalidade urbanística na Catalunha, estabelece que o dever de cumprir as ordens de restauração recai sobre o titular registal do imóvel, ainda que não seja o autor material da obra.
O tribunal sublinhou que, perante a recusa ou dificuldade de acesso por parte da inquilina, a proprietária deveria ter recorrido aos meios judiciais adequados para obter autorização de entrada no imóvel, em vez de se limitar a contestar a ordem administrativa. A atuação da inquilina não elimina a obrigação da proprietária e permitir que esta se eximisse ao dever de demolição por não ter a posse esvaziaria de conteúdo a legislação urbanística, concluíram os juízes.
Decisão ainda admite recurso
A decisão confirmou, assim, a validade da ordem de demolição, determinando que cabe à senhoria executar os trabalhos necessários para repor a legalidade urbanística. Ainda assim, a sentença não é definitiva, uma vez que admite recurso de cassação para o Tribunal Supremo, de acordo com o Noticias Trabajo.
E em Portugal?
Em Portugal, o princípio é semelhante. De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), os órgãos administrativos competentes, em especial as câmaras municipais, têm o dever de adotar medidas de tutela e reposição da legalidade urbanística sempre que existam obras ilegais, podendo determinar o embargo, a correção de trabalhos ou a demolição e reposição do terreno.
A demolição é ordenada pelo município e executada “por conta do infrator”, conceito que, na prática, abrange o proprietário e/ou quem promoveu as obras. A jurisprudência portuguesa tem vindo a entender que, perante a Administração, o proprietário responde pela reposição da legalidade, mesmo que as obras tenham sido realizadas por um inquilino sem autorização, cabendo‑lhe depois exigir indemnização ao arrendatário pelos prejuízos causados.
Caso o arrendatário impeça o acesso ao imóvel, o senhorio pode recorrer aos tribunais para obter autorização judicial de entrada, sem que isso suspenda a obrigação de cumprir a ordem urbanística. Em suma, tal como no caso espanhol, a responsabilidade perante a autoridade pública recai, em primeira linha, sobre o proprietário, que assume o ónus de repor a situação legal e só depois pode discutir internamente, em sede civil, quem suporta os custos.
