O Algarve continua a ser uma das regiões mais procuradas por turistas e investidores em Portugal. Com o aumento da procura por arrendamentos de curta duração, o alojamento local tem sido alvo de várias alterações legislativas nos últimos anos. Para quem pretende iniciar ou continuar a explorar esta atividade em 2025, é essencial conhecer as regras em vigor.
Requisito mandatório
A licença de alojamento local é um requisito obrigatório para quem deseja arrendar imóveis a turistas de forma legal. Este regime foi criado para garantir um enquadramento regulatório adequado e estabelecer normas de funcionamento para os proprietários.
Programa “Mais Habitação”
Nos últimos anos, o governo português implementou medidas para equilibrar o impacto do turismo no mercado imobiliário, especialmente nas grandes cidades e regiões turísticas. O programa “Mais Habitação”, aprovado em 2023, trouxe restrições significativas, como a suspensão temporária de novos registos e a introdução de uma contribuição extraordinária sobre os rendimentos do alojamento local.
No entanto, com a mudança de governo em 2024, algumas dessas medidas foram revistas. A taxa extraordinária CEAL foi eliminada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, e a limitação de novas licenças foi flexibilizada, permitindo novamente registos em várias zonas do país.
Novas regras para o setor
Desde 1 de novembro de 2024, o Decreto-Lei n.º 76/2024 está em vigor e trouxe novas regras para o setor. A principal alteração foi a revogação do artigo 19.º da lei “Mais Habitação”, permitindo a retoma dos pedidos de licenciamento de alojamento local, com exceção de determinadas zonas de conflito.
No Algarve, os proprietários devem estar atentos às normas estabelecidas pelos municípios. Cidades com elevado número de alojamentos locais registados podem definir regulamentos específicos e restringir novos licenciamentos em determinadas áreas.
Outra mudança relevante foi o fim da obrigatoriedade de renovação das licenças a cada cinco anos. O processo de registo foi também simplificado, permitindo que imóveis usados para alojamento local funcionem durante todo o ano, sem restrições de sazonalidade.
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Licenças transmissíveis
As licenças de alojamento local passaram a ser transmissíveis. Se um proprietário vender o imóvel ou transferir a gestão para outro operador, a licença poderá ser mantida, salvo em zonas onde existam restrições definidas pelos municípios.
Os municípios ganharam também maior autoridade para revogar registos de alojamento local em casos de incumprimento das regras, como perturbação da ordem pública ou ausência de seguros obrigatórios. Se uma licença for cancelada, a atividade poderá ser proibida no imóvel por um período máximo de cinco anos.
Para aumentar a transparência, informações detalhadas sobre os estabelecimentos de alojamento local estão agora disponíveis no site do Turismo de Portugal. Esta medida pretende garantir maior controlo sobre a atividade e facilitar o acesso a dados sobre os imóveis registados.
Novos limites de capacidade
Os limites de capacidade também foram ajustados, explica a Ocean Horizon. Os estabelecimentos podem continuar a ter até nove quartos, mas o número máximo de hóspedes foi reduzido de 30 para 27. É possível adicionar camas extra, desde que não ultrapassem 50% da lotação fixa do alojamento.
A nível fiscal, os proprietários devem estar atentos às regras aplicáveis em caso de venda do imóvel. Quem explorar o alojamento local como empresário em nome individual deve esperar três anos após cessar a atividade para evitar impostos mais elevados sobre as mais-valias da venda. Caso contrário, a tributação será feita sobre 95% da diferença entre o valor de compra e o valor de venda.
As novas regras procuram equilibrar a atividade turística com a necessidade de habitação acessível para residentes. Apesar da flexibilização de algumas medidas, as autoridades locais podem continuar a definir zonas de restrição ao alojamento local para evitar a especulação imobiliária.
Para quem pretende iniciar um negócio de alojamento local no Algarve em 2025, a recomendação é consultar as regras do município onde se localiza o imóvel. Cada autarquia poderá ter regulamentos próprios, o que pode afetar a viabilidade da atividade.
O setor continua a ser um pilar fundamental da economia local, mas as mudanças visam garantir que o crescimento do turismo não compromete o acesso à habitação para residentes. O equilíbrio entre turismo e qualidade de vida nas cidades será um dos principais desafios nos próximos anos.
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